Как вдохнуть новую жизнь в старый дом? Заказать реконструкцию здания! Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции? Общие принципы реконструкции зданий и сооружений.

26.03.2024

Реконструкция дома , реконструкции сооружений, реконструкция здания, это — строительные работы в комплексе с организационно-строительными действиями, сочетаемыми со сменой главных технических и экономических характеристик возводящихся либо ремонтируемых жилых и хозяйственных объектов: общей площади сооружения, пропускной его способности, строительного объёма и пр., либо его предназначения, расширения списка услуг и уровня обслуживания.

Реконструкция включает в себя:

Смена изначального функционального предназначения ряда помещений;
Смена габаритов и технических характеристик объекта реконструкции;
Различное капитальное строительство, надстройки, пристройки;
Разборка, профилактика и усиление всех имеющихся несущих конструкций объекта;
Переквалифицирование чердачной зоны под жилую площадь — мансарду (установка ограждающих элементов из легких, теплозащищенных конструкций в виде скатной крыши, где угол наклона не превышает 45 градусов);
Строительство и реконструкция коммуникаций зданий и сооружений, и инженерных систем (кроме недвижимости, которая относится к памятникам истории и архитектуры).

Рабочий проект капитального ремонта подготавливается, обычно, с привлечением типовых схем по надстройке жилых зданий мансардным этажом.

Наша строительная компания выполняет комплекс услуг по реконструкции жилых домов, зданий и сооружений:

Исследование объекта с целью оценки возможности последующей реконструкции;
Обновление и увеличение несущей способности конструкции;
Перепланировка, учитывающая замену целевого назначения помещений объекта;
Реконструкция с увеличением числа этажей в жилых домах и сооружениях;
Создание проекта и монтирование систем вентилируемого фасада;
Установка современных систем пожарной безопасности: пожаротушение и дымоудаление;
Реконструкция используемых помещений с полной либо частичной заменой перекрытий;
Полная замена всех имеющихся инженерных коммуникаций;
Благоустройство территории относящейся к зданиям и сооружениям.

Реконструкция — серьезный ремонт , комплексный, куда входит: замена несущих элементов конструкций с целью смены их технических и экономических характеристик. Процедура непростая и довольно объемная, и даже для малых объектов необходимы существенные денежные средства. Поэтому, перед началом работы по реконструкции зданий и сооружений, их нужно детально изучить и по полученным данным выяснить очередность и перечень предстоящих мероприятий.

Трещины в стенах зданий и сооружений — результат нескольких возможных причин: ошибки проектирования (неправильная глубина установки фундамента дома), плохая эксплуатация (вымывание грунта), ошибки в процессе строительства (производственные нарушения) и прочее.

Одна из востребованных типов работ при реконструкции, это — усиление фундамента дома . Порой, несущая способность фундамента разрушается от времени и влаги, и уже не может соответствовать должным нагрузкам. Усиление фундаментов важно тогда, когда в проекте закладывается увеличение количества этажей здания или постройка мансарды. Следует помнить, что грунт, на котором стоит постройка, с течением времени может изменять структуру под воздействием грунтовых вод. В крупных населенных пунктах встречается такое явление, как суффозия — это когда токодисперсная часть грунта вымывается подземными водами. В этом случае грунт становится рыхлым, утрачивает несущие свойства и нуждается в закреплении.

Варианты усиления фундамента , а также состав применяемых растворов для его усиления, выясняется в ходе исследования объекта, выбранного для реконструкции. Их перечень может зависеть от нагрузки на фундамент здания, инженерных и геологических свойств грунта, характеристик фильтрационности и текущего состояния уже имеющегося фундамента.

Существуют различные способы усиления фундамента:

Цементирование фундамента, а также контакта грунт-фундамент;
Установка свай для буроинъекций;
Ввод под текущий фундамент специальной монолитной плиты.

Компания «Уютный Дом» предлагает услугу - реконструкция дома, ремонт фундамента и прочее.

Реставрация зданий и сооружений представляет собой весьма сложный, комплексный вид строительных работ. Она включает следующие действия: ремонт, консервацию, консолидацию и реновацию памятников архитектуры. Эти процессы основа всех инженерно-технических проблем защиты исторических памятников. Восстановление и усиление наземных и подземных конструкций зданий в наибольшей степени служат сохранения памятников и продлению их жизни. Реставрация предполагает изменение существующих технико-экономических показателей объекта, повышение эффективности его использования, восстановление внешнего облика. Реставрация зданий может включать в себя выполнение следующих строительных работ:

 Капитальное строительство всего здания, если архитектурный объект был разрушен (выполняющееся по сохранившимся материалам – фотографии, чертежи, видеосъемки), строительство отдельных утраченных элементов сооружения - пристройки, надстройки, колоны, башенки.

 Надстройка утраченных этажей.

 Разборка и усиление несущих конструкций объекта.

 Ремонт и реставрация фасада здания.

 Реставрация или воссоздание кирпичных кладок.

 Реконструкция инженерных систем и коммуникаций

Реставрация дома направлена в первую очередь на восстановление исторического облика объекта – это ремонт и реставрация фасадов, восстановление интерьеров, дизайна помещения. В большинстве случаев при реставрации здания используются прежние несущие конструкции: капитальные стены, перекрытия, лестничные площадки и марши. Меняются все инженерные коммуникации, полы, стены или перегородки, потолки, кровля. Но бывают случаи, в которых необходимо капитальное строительство – так сказать с ноля восстановить давно утраченные памятники истории по сохранившимся фото- и видеоматериалам, планам и чертежам.

Возможно проводить как полную реставрацию памятников архитектуры (восстановление полного исторического облика здания – внешнего и внутреннего), так и реставрацию с приспособлением.

Реставрация с приспособлением – частичная реставрация той части здания (сооружения), которая является объектом охраны, остальная часть дома, как правило, подлежит реконструкции и приспособлению под нужды владельца. Например, реставрируется только фасад здания, а его внутренняя часть полностью реконструируется под офисные или жилые помещения, для чего проводятся инженерные системы и коммуникации, меняются перекрытия и многое другое.

Но не стоит забывать при этом, что главными критериями в принятии технических решений в процессе реставрации должны стать:

 адаптивное приспособление, основанное только на коррекции структуры без нарушения системообразущих связей;

 адекватность методов рестоврации и их техническая соразмерность;

 сохранение замысла и конструктивных особенностей памятника архитектуры;

 совместимость материалов и их обратимость.

Реставрация фундаментов

В настоящее время большинство нормативных и правовых документов в области сохранения историко-культурного наследия относят фундамент и субструкции в его основании к категории - охраняемого памятника.

Существует множество методов реставрации и усиления фундаментов зданий, однако современная политика в сфере сохранения историко-культурного наследия и принятые реставрационные критерии регламентируют выбор способа стабилизации и технологии укрепления.

Подземные элементы зданий (фундаменты, субструкции), конструктивные методы улучшения грунтов оснований (грунтовые подушки, шпунтовое ограждение и т.п.) классифицируются, как части памятника и их изменение или устранение может быть произведено только в исключительных обстоятельствах, когда очевидна угроза разрушения здания.

На методы реставрации фундаментов должен влиять тот факт, что они по своей структуре зачастую представляют собой конгломерат горных пород (валунная бутовая кладка, белокаменные блоки и т.п.), встречающихся в естественных обнажениях. В связи с этим методы и принципы укрепления массивов горных пород могут быть перенесены в область усиления и реставрации фундаментов исторических зданий и сооружений.

Приемы усиления оснований и фундаментов концептуально разделяются на следующие группы:

 упрочнение конструктивной системы фундамента;

 увеличение прочности и уменьшение деформируемости грунтов основания;

 изменение условий передачи давления на грунт.

Реконструкция зданий, особенно жилых и общественных, позволяет значительно продлить сроки их службы, удлинить жизненный цикл. В ряде стран Западной Европы затраты на реконструкцию превышают затраты на новое строительство. Напротив, в нашей стране затраты на модернизацию и реконструкцию в несколько раз меньше затрат на новое строительство (см. табл. 39.2), при том, что степень износа основных фондов составляет около 48%.

Таблица 39.2

Структура инвестиций в основной капитал, млрд руб.

* Без субъектов малого предпринимательства; ** включая инвестиции в объекты интеллектуальной собственности.

В городской застройке реконструкция, как правило, выгоднее сноса и нового строительства, хотя в конкретных случаях необходимо проведение технико-экономического анализа. Так, в Москве по ряду причин было признано целесообразным снести пятиэтажные дома серий К-7, 11-32, 1-464, 1МГ-300 и др., а 9- и 12-этажные здания серий П-49, П-57, 1605-АМ и др. подлежат реконструкции.

Реконструкция может проводиться с изменением объемно-планировочного решения (пролетов цехов, структуры квартир) или без такового, с заменой крыш, перекрытий, других конструкций, улучшением и утеплением фасадов. Первый вариант обычно дороже, но существенно увеличивает цену объекта недвижимости.

Между тем само понятие реконструкции определено в законодательстве недостаточно четко. В соответствии со ст. 1 ГрК РФ реконструкция включает изменение параметров, надстройку, перестройку, расширение объекта, а также замену или восстановление несущих конструкций. При этом замена или восстановление отдельных элементов несущих конструкций является капитальным ремонтом. Как отличить элемент конструкции от конструкции, нс совсем ясно. Кроме того, в ГрК РФ отсутствуют термины «модернизация оборудования» и «техническое перевооружение», поэтому неясно, являются ли эти процессы реконструкцией или ремонтом. Далее, термины «перепланировка» и «переустройство» введены в ЖК РФ. Поскольку в ГрК РФ их нет, то так же неясно, относятся ли они к капитальному ремонту или к реконструкции.

Между тем разница здесь существенная, особенно при финансировании стройки за собственный счет предприятий. Затраты на капитальные и текущие ремонты производятся за счет ремонтного фонда предприятия, т.е. за счет себестоимости. Затраты на реконструкцию являются инвестициями, т.е. производятся за счет прибыли; финансирование реконструкции за счет себестоимости является грубой экономической ошибкой.

При капитальном ремонте значительно сокращены требования к проектной документации, в частности состав документации определяется заказчиком, экспертиза ее не является обязательной. Не обязательно также получать разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию.

Обратите внимание, что с 2011 г. расширение объекта (т.е. строительство дополнительных цехов, секций на той же площадке) в ГрК РФ относится к реконструкции, тогда как до этого обычно приравнивалось к новому строительству. С того же года выделено отдельное понятие «реконструкция линейных объектов», которое характеризуется изменением класса, категории, производительности линии, изменением границ полосы отвода или охранных зон.

Реконструкция жилой застройки должна быть направлена на повышение комфортности и уровня жизни населения, улучшение эксплуатационной надежности инженерных сетей, сохранение озеленения, улучшение планировочной структуры. Поэтому в городах целесообразно проводить реконструкцию не отдельных зданий, а кварталов или микрорайонов в целом .

Изыскательские работы при реконструкции, впрочем, как и при капитальном ремонте, в значительной части состоят из процедур обследования состояния основания и несущих конструкций здания, сооружения (см. гл. 38). В случае отсутствия проектной и рабочей документации приходится восстанавливать чертежи здания по фактическим размерам, наносить условную сетку осей, проводить обмеры и проверку характеристик инженерных систем.

Проектные работы при реконструкции выполняют в полном объеме. В необходимых случаях проводят государственную или негосударственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий. Нужно также оформлять градостроительный план земельного участка. При получении технических условий на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения следует определить, превышает ли потребность объекта в воде, газе, энергии после реконструкции соответствующие величины до реконструкции. Разрешение на строительство следует получать на общих основаниях, как и при новом строительстве.

Организация реконструкции, так же, как и при капитальном ремонте может быть проведена с остановкой предприятия или без остановки (в жилищном строительстве - с выселением жителей или без выселения).

Крайним вариантом реконструкции здания можно считать замену перекрытий (например, деревянных на железобетонные). В этом случае разбирают крышу, демонтируют инженерные системы, сносят перегородки, внутренние двери и перекрытия; часто меняют также наружные двери и окна. Остаются лишь несущие стены, лестницы и фундаменты. В том случае, если несущая способность стен недостаточна для новых нагрузок, производят их усиление известными в технологии строительства методами.

В проектах производства работ по реконструкции промышленных объектов должен быть дополнительно к обычным требованиям определен порядок совмещения строительно-монтажных работ и промышленного производства. На стройгенплане показывают расположение реконструируемых и сохраняемых зданий и сооружений, сохраняемых, разбираемых и перекладываемых коммуникаций, путей безопасного прохода строительных работников и работников основного производства. Отмечают зоны повышенной опасности, требующие оформления нарядов-допусков.

На технологических картах показывают условия работы машин вблизи зданий и сооружений, средства защиты конструкций, оборудования и коммуникаций от повреждений в ходе строительно-монтажных работ. Указывают мероприятия по сохранению элементов благоустройства и озеленения, ограничения по передвижению строительных и транспортных машин .

Строительно-монтажными работами, выполняемыми при реконструкции промышленных зданий и сооружений, могут являться:

демонтаж вентиляционных и сантехнических систем, технологического оборудования и трубопроводов;
отрывка котлованов и траншей, вывоз грунта и строительного мусора;
разборка перегородок, заполнения проемов, разборка или усиление строительных конструкций;
усиление фундаментов, в необходимых случаях - усиление оснований;
разборка или усиление фундаментов под технологическое оборудование;
обратная засыпка и уплотнение грунта;
возведение новых строительных конструкций;
замена или усиление конструкций крыши, замена кровли;
устройство перегородок, заполнение проемов;
устройство полов, потолков, отделочные работы;
монтаж технологического оборудования и трубопроводов;
сантехнические и электромонтажные работы;
монтаж приборов и средств автоматизации.

Все сказанное выше о пусконаладочных работах, гарантийных испытаниях, комплексном опробовании и приемке объекта может быть повторено и для случая реконструкции. После окончания реконструкции в установленных ГрК РФ случаях необходимо получать разрешение на ввод в эксплуатацию, так же, как и после окончания нового строительства.

Афанасьев А. А., Матвеев Е. П. Реконструкция жилых зданий. М., 2008.
Олейник П. П. Основы организации и управления в строительстве. М.: АСВ, 2014.

Большинство зданий в нашей стране морально и физически устарели. Земля каждый год дорожает, и поэтому актуальным вопросом становится восстановление построек. Реконструкция зданий и сооружений позволяет продлить срок службы строений, решить конструктивные и коммунальные проблемы, выразить архитектурные особенности. Также при помощи этих работ можно решить вопросы по увеличению показателя энергоэффективности и функциональности всего здания.

Экономика реконструкции

Расчет финансовой эффективности сноса строения и возведения нового проводится в сравнении с работами по реконструкции. Снос и строительство нового влекут за собой множество работ:

Демонтаж;

Проектные работы;

Получение разрешительной документации;

Приобретение земельного участка или оформление прав аренды на него;

Общестроительные работы;

Вывоз мусора;

Установка и доставка строительного оборудования.

И это не полный перечень работ по строительству нового здания.

В то же время современное и инновационное оборудование и материалы позволяют провести реконструкцию зданий и сооружений с реальной экономией денежных средств, качественно и в короткие сроки. Такой тип строительных работ позволяет провести мероприятия по энергосбережению и повысить теплотехнические показатели фасадов.

Этапы работ по реконструкции

Перед началом работ по реконструкции и реставрации зданий и сооружений необходимо предварительно оценить общее состояние, окружающий ансамбль. В каждом случае требуется индивидуальный подход, в зависимости от даты строительства и износа здания.

Комплексное обследование, диагностические мероприятия

На этапе обследования определяется степень износа всех конструктивных элементов, состояние несущих конструкций и инженерных коммуникаций. Также проводится обследование геологических особенностей грунта, чтобы выяснить, выдержит ли фундамент и сам рельеф земли реконструированное строение.

Могут проводиться гидрометеорологические исследования. При наличии повреждений, к примеру трещин или деформаций, они фиксируются и анализируются. По итогу проведенных работ составляется отчет с выводами по необходимым подготовительным мероприятиям.

Проектные работы

После обследования составляется архитектурно-строительная и технологическая смета. Формируется план проведения и организации всех строительных работ, пояснительная записка. После согласования сметы и плана работ с заказчиком строительная организация получает право на начало работ по реконструкции зданий и сооружений. Проект должен содержать информацию о технике безопасности при осуществлении конкретных процессов.

Исходные данные для разработки проектной документации

Для организации реконструкции зданий и сооружений предусмотрено формирование исходных материалов:

ТЭО или ТЭР, также бизнес-план;

Заключение по материалам о техническом обследовании здания ;

При необходимости, сроки освобождения сооружения;

Порядок обеспечения энергетическими ресурсами объекта реконструкции, согласованный с коммунальными службами.

Для проекта также может потребоваться договор с подрядной организацией и предварительная смета для определения порядка обеспечения материалами объекта недвижимости, подлежащего реконструкции.

Реализация проекта и соблюдение проектной документации

Этот этап подразумевает проведение запланированных строительных работ. В зависимости от необходимых мероприятий, прокладываются коммуникации, монтируется оборудование, проводится отделка фасада.

Строительная бригада обязана соблюдать проектную документацию, так как она является руководством для планирования, учета и контроля за всеми этапами проведения работ.

Этапы реализации работ по реконструкции зданий и сооружений

Подготовительный этап. Включает в себя следующее:

Монтаж ограждающих конструкций и разборку элементов, подлежащих замене.
Размещение заказов на закупку материалов с согласованием сроков поставки.
Доставка и установка на строительной площадке необходимого оборудования, техники и инвентаря.
Возведение временных сооружений, складов.
Проверка и настройка ресурсообеспечения.
При необходимости проводится освобождение помещений от жильцов, арендаторов и других лиц.

На этом этапе могут проводиться уточнения с целью корректировки проектных решений. По итогам подготовительного периода рекомендуется составлять акт между заказчиком и подрядчиком, возможно, с привлечением проектной организации.

Основной этап. Включает в себя уже непосредственный демонтаж конструкций и элементов, подлежащих замене. Проводится ремонт, усиление и восстановление конструкций. Затем проходят санитарно-технические и электромонтажные работы. Следующий шаг - отделка фасадной части и внутри здания. Последнее - благоустройство прилегающей территории.

Виды работ по реконструкции

Организация реконструкции зданий и сооружений зависит полностью от состояния строения и пожеланий заказчика, а именно:

- С изменением несущих элементов. Такие работы проводятся в случае необходимости увеличения площади здания, изменения геометрии всей постройки или устройства подземных помещений. Если расчетные данные подтверждают, что будет увеличение нагрузок на архитектурную конструкцию, то проводятся работы по усилению несущих конструкций.

- Усиление фундамента. Данный вид работ по строительству и реконструкции зданий и сооружений предполагает упрочнение грунтов и фундамента. Работы должны проводить только специалисты. Методик на сегодняшний день множество, это не только цементация и битумизация, но и термическая обработка, установка набивных свай или втрамбовывание щебня.

- Кровельные работы, цель которых - улучшить теплоизоляционные и гидроизоляционные показатели крыши. Могут использоваться рулонные материалы или профилированные металлические листы. Также существует возможность достройки дополнительных уклонов, усиления кровли и замены утеплителя.

- Фасадные работы. Данный вид работ может состоять из простого оштукатуривания и покраски, либо фасад может утепляться, декорироваться, увеличиваться или уменьшаться количество оконных проемов, создаваться новые входы в здание.

- Инженерные системы. Это ремонт канализации, водоснабжения, отопительной системы, электроснабжения и вентиляции. В этом случае можно установить или смонтировать по другой схеме системы пожаротушения и сигнализации.

Классификация реконструкции зданий и сооружений

Строительные работы этого типа разделяют на две категории:

Частичная реконструкция;

Частичная не предполагает остановки производственного процесса и другой деятельности внутри помещения. К такому варианту прибегают в тех случаях, когда реконструкции подлежат отдельные части или пространство здания.

Полная требует остановки всех работ объекта. В данном случае придется составлять подробный план по проведению работ. На промышленных объектах рекомендуется включать в строительные мероприятия одновременную замену оборудования и устаревшей техники.

Не стоит забывать, что некоторые виды работ по реконструкции требуют обязательного получения разрешительной документации, в частности надстройка верхних этажей.

Особенности составления смет на реконструкцию

Основные факторы, влияющие на формирование цены при составлении сметы на реконструкции и ремонт зданий и сооружений:

Тип работ: частичная или полная реконструкция;

Конструктивные особенности: состоит здание из железобетона, кирпичное оно, деревянное или панельное;

Будут ли проводится демонтажные работы;

Предполагаемые материалы для использования в строительныхых и отделочных работах;

Будет ли проводиться перепланировка всего здания или внутренних помещений.

При составлении сметы следует пользоваться нормами, предусмотренными Методикой определения стоимости строительной продукции при реконструкции (МДС 81-35.2004), также использовать ГЭСН-2001. Согласно этим нормативным актам, к данному виду работ применяется коэффициент 1,15 по отношению к нормам затрат труда. Нормы времени эксплуатации машин и оборудования - коэффициент 1,25. Данные коэффициенты неизменны вне зависимости от типа реконструкции.

При составлении смет по реконструкции общественных заведений, административных объектов следует учитывать требования по установке пандусов и расширению проемов для свободного доступа в помещение лиц с ограниченными физическими возможностями.

В случае проведения демонтажных работ проектной документацией может быть предусмотрено появление материалов, которые могут повторно использоваться. Вследствие этого, при составлении сметы следует предусмотреть возвратные суммы, то есть уменьшение финансирования со стороны заказчика. Стоимость таких конструкций необходимо определять по базовым ценам, предусмотренным единичными расценками ФЕР и иными нормативами.

В основу работ по реконструкции строения должен закладываться принцип комплексной механизации на каждой стадии процесса. Строительство, ремонт и реконструкция зданий и сооружений зависят от мастерства строителей, их ответственного подхода, используемых материалов. Отдавайте предпочтение инновационным технологиям, которые позволят в дальнейшем сэкономить на энергоносителях, тем материалам, которые нетребовательны в уходе. От тщательности подготовки проектной документации будет зависить и стоимость всего проекта, дальнейшаяя эксплуатация и реконструкция зданий и сооружений, поэтому не стоит упускать из виду ни один этап.

Для объектов реконструкции характерны сложные и специальные работы, связанные с разборкой, заменой и усилением конструкций здания.

По степени сложности (категории сложности) объекты реконструкции подразделяют на 3 группы:

1. Несложные объекты; 2. Средней сложности. 3. Особо сложные.

По составу и объемно-планировочному решению различают:

1. несложные – это несколько типовых зданий или одно здание с простым объемно-планировочным решением;

2. средней сложности – это несколько не типовых зданий и сооружений, с повторяющимися параметрами основных габаритных схем или одно не типовое (индивидуальное здание);

3. особо сложное – это большое количество различных зданий и сооружений или одно крупное здание с различными нетиповыми объемно-планировочными решениями.

Конструктивные решения здания или сооружения:

1. несложные – это типовые конструкции;

2. средней сложности – это различные сочетания индивидуальных и типовых конструкций, требующие применения относительно простых технологий строительного производства;

3. особо сложные – это индивидуальные конструкции, в значительном объеме связанные с заменой или усилением оснований, фундаментов, несущих конструкций зданий и требующих разработки специальных технологий производства работ.

По стесненности:

1. несложные – это нормальная стесненность (К ст >1);

2. средней сложности – это стесненные площадки (0<К ст <1);

3. особой сложности – это особо стесненные площадки (К ст =1).

По плотности застройки:

1. несложные – это малая плотность;

2. средней сложности – это средняя плотность;

3. особо сложные – это высокая плотность.

по эксплуатационной деятельности реконструируемых объектов:

1. несложные – работы выполняют в зданиях, освобожденных на период производства СМР;

2. средней сложности – основная деятельность объекта приостанавливается на ограниченное время, но объект функционирует с некоторыми ограничениями.

3. Особо сложные – эксплуатация объекта не прекращается во время производства СМР.

По насыщенности территории и условиям эксплуатации инженерных коммуникаций:

1. несложные – малое количество инженерных коммуникаций, не требующих их защиты или переплаты в процессе реконструкции;

2. средней сложности – имеются коммуникации, как эксплуатируемые в ходе реконструкции, так же требующие их замены или переноса в незначительной степени;

3. особо сложные – наличие большого количества коммуникаций, эксплуатируемых в процессе реконструкции и требующих их защиты либо переноса.

Реконструкция действующих предприятий всегда связана с необходимостью обеспечения взаимодействия двух систем:

1. эксплуатация объекта;

2. строительное производство.

Их взаимодействие возможно лишь в случае создания для каждой соответствующих условий.

Возможны три метода реконструкции:

1. с остановкой производства – в промышленном строительстве применяется в основном при реконструкции производств перерабатывающего типа с непрерывным технологическим циклом (производство стали, стекла, цемента) или цехов предприятий со строгими требованиями по микроклимату, влажности и чистоте помещений (химическая, электротехническая промышленность); в гражданском строительстве данным методом реконструируют здания, из которых на время их перестройки выселены люди и вывезены, размещаемые в них, предприятия;

2. без остановки производства – работы по реконструкции выполняют без остановки основного производства, либо без выселения жителей домов;

3. частичная остановка – как разновидность.

Под стесненностью понимают наличие определенных препятствий, ограничивающих возможность использования строительных машин или рабочих на строительной площадке. Объекты реконструкции характеризуются внутренней и внешней стесненностью. Внешняя стесненность выражается отношением свободной территории стройплощадки к площади участка, необходимой для рациональной организации строительного производства и размещения строительной техники, складирования конструкций и материалов и размещения бытового городка для строителей. Внутренняя стесненность определяет технологию строительных процессов, их взаимоувязку во времени и пространстве, и характеризует условия организации рабочих мест, ограничении в формировании фронтов работ, возможность использования строительной техники при монтажных и демонтажных работ. Внутренняя стесненность характеризуется степенью свободы внутриобъектного помещения строительных конструкций. Под степенью свободы подразумевают количество возможных направлений беспрепятственного перемещения конструкций и материалов. Степень свободы зависит от расположения ограждающих конструкций, габаритов здания, габаритов помещения, высоты этажей, либо других параметров, характеризующих объемно-планировочные решения здания. Все эти параметры во многом определяют марки машин и механизмов.

Реконструкция (ремонтно-строительное производство) имеет ряд особенностей, отличающих ее от нового строительства. В их число входят:

· сохранение (восстановление, усиление) некоторых конструктивных элементов здания;

· производство работ в стесненных условиях сложившейся городской застройки;

· наличие специфических технологических процессов (обследование, восстановление, усиление, демонтаж конструкций);

· необходимость принимать принципиальные организационно-технологические решения по реконструкции задолго до начала проектирования - обычно уже на этапе обследования здания, намеченного для реконструкции (на последующих этапах эти решения лишь уточняют и корректируют).

Проект организации ремонта (реконструкции) должен разрабатываться с учетом :

· применения прогрессивных технологий,

· материалов, изделий, конструкций, оборудования;

· максимального ограничения строительства временных зданий и сооружений за счет использования на время ремонта или реконструкции существующих строений (включая подлежащие сносу);

· создания условий для максимального сохранения конструкций, материалов, изделий, оборудования, получаемых при разборке;

· обеспечения безопасности граждан в зонах, прилегающих к объектам ремонта или реконструкции; охраны окружающей среды.

Проект организации ремонта (реконструкции) является обязательным документом для всех участников инвестиционного процесса: инвесторов, заказчиков, подрядчиков, эксплуатирующих организаций, органов надзора и контроля. Проект организации реконструкции согласовывают с заказчиком, генподрядной организацией, владельцем (балансодержателем или уполномоченным им органом) ремонтируемых или реконструируемых зданий и сооружений, администрацией муниципального образования, на территории которого осуществляются ремонтно-строительные работы, эксплуатирующими организациями, комитетом по охране окружающей среды субъекта РФ, Управлением государственной противопожарной службы, соответствующим управлением ГИБДД. Уполномоченный орган, проводящий экспертизу проектно-сметной документации на ремонт или реконструкцию, в процессе экспертизы вправе потребовать дополнительные согласования в связи со спецификой ведения ремонтно-строительных работ. Утверждение проекта организации реконструкции (в составе проектно-сметной документации) выполняется в порядке, определенном для утверждения проектно-сметной документации на строительство (реконструкцию).

Исходными материалами для разработки проекта организации реконструкции являются:

· технико-экономические обоснования (ТЭО), технико-экономические расчеты (ТЭР), бизнес-планы;

· материалы технического обследования конструкций, элементов и систем ремонтируемых или реконструируемых зданий и сооружений;

· данные о возможности и сроках освобождения (в случаях необходимости) зданий и сооружений от проживающих и арендаторов;

· проектно-сметная документация на ремонт или реконструкцию; согласованные с подрядными организациями решения по применению основных конструкций и изделий, а также средств механизации ремонтно-строительных организаций;

· согласованный с эксплуатирующими организациями порядок обеспечения объектов энергетическими ресурсами;

· данные об условиях поставки и транспортировки на объекты от поставщиков конструкций, материалов, изделий, оборудования;

· данные об обеспечении объектов трудовыми ресурсами;

· сведения об условиях социально-бытового обеспечения работающих на весь период проведения ремонтно-строительных работ;

· сведения об основных положениях контрактов с иностранными подрядчиками (в случае привлечения к работам иностранных фирм).

Вышеперечисленные материалы заказчики передают проектной организации.

В состав проекта организации ремонта (реконструкции) входят :

1) календарный план;

2) строительный генеральный план с указанием: существующих и сносимых зданий и сооружений; эксплуатируемых зданий, сооружений, инженерных сетей, не подлежащих реконструкции; разбираемых и перекладываемых инженерных коммуникаций.

Проект организации работ по реконструкции здания является руководством для оперативного планирования, контроля и учета и должен предусматривать подготовительный и основной периоды. В подготовительный период осуществляются следующие работы:

1) размещение заказов на изготовление деталей и конструкций, с определением сроков поставки на площадку;

2) ограждение ремонтируемого здания (захватки);

3) разборка строений, подлежащих сносу;

4) устройство и перекладка подземных коммуникаций;

5) доставка па площадку инвентаря, инструмента, машин и оборудования, монтаж основных машин;

6) устройство временных сооружений, складов (максимально используя существующие помещения в реконструируемом объекте);

7) ресурсообеспечение (водой, электроэнергией, связью и пр.);

8) освобождение здания от жильцов (арендаторов);

9) осмотр здания технической комиссией в составе представителей заказчика, проектной организации и подрядчика с целью уточнения проектных решений и определения возврата материалов от разборки конструкций и оборудования.

Работы основного периода по реконструкции здания начинаются после окончания всех работ подготовительного периода, о чем составляют специальный акт. Работы основного цикла обычно группируют в следующие циклы:

1) подготовительный этап;

2) нулевой цикл;

3) демонтаж внутренних сетей (водопровод, канализация, центральное отопление, газ, электросети) и установленного оборудования;

4) демонтаж строительных конструкций (в соответствии с проектом; как правило, сверху вниз);

5) ремонт (восстановление и усиление), при необходимости - замена строительных конструкций в последовательности, определенной проектом;

6) санитарно-технические, электромонтажные и прочие работы (1-й этап);

7) внутренние отделочные работы (1-й этап);

8) санитарно-технические и электромонтажные работы (2-й этап), выполняемые после 1-го этапа отделочных работ - установка приборов и арматуры;

9) внутренние отделочные работы (2-й этап);

10) ремонт фасадов;

11) благоустройство территории.

Ремонтно-строительные потоки в зависимости от структуры подразделяются на:

· специализированные, состоящие из ряда поточно выполняемых на захватках строительных процессов, объединяемых по группам конструктивных элементов здания или этапов демонтажа и монтажа;

· объектные, представляющие собой совокупность специализированных потоков, итогом которых является реконструированное здание;

· комплексные, представляющие собой группу объектных потоков, отнесенных к комплексу однородных зданий (например, жилой застройки).

Специфической чертой реконструкции является организация работ по перестановке и перемещению конструкций здания. В состав этих работ входят: демонтаж, перемещение или перестановка конструктивных элементов. В основу организации демонтажа должен быть положен принцип комплексной механизации всех операций.

По характеру выполняемых строительно-монтажных работ различают реконструкцию : с изменением объемно-планировочных решений; без изменения объемно-планировочных решений; с заменой и усилением несущих конструкций.

По характеру совмещения строительно-монтажных работ с деятельностью предприятия реконструкция может производиться: без остановки производства; с частичной остановкой производства; с полной остановкой работы действующего предприятия.