Идеальный договор строительного подряда для подрядчика. Строительный подряд: «строим» правильный договор Гарантийный срок на выполненные работы

В любой момент обычной хозяйственной деятельности организация может столкнуться со строительной сферой. В этой области организация может выступать, как правило, в качестве заказчика строительства, подрядчика (генподрядчика, субподрядчика). С подрядной деятельностью также тесно связаны поставки для строительных нужд. Строительный подряд изначально подразумевает оборот больших финансовых ресурсов, что требует особого внимания к содержанию, составлению и оформлению всех документов. Поэтому предлагаем более подробно остановиться на одном из основных документов в строительной сфере - договоре строительного подряда.

Правовые требования к договору строительного подряда содержатся в параграфе 3 главы 37 второй части Гражданского кодекса. Эти нормы изложены в кодексе в самом общем виде, поэтому на практике договоры строительного подряда зачастую становятся предметом судебного разбирательства, причем не только по поводу содержания договора, но и вплоть до его изначальной действительности. Во всем массиве судебной практики «строительные» споры занимают одно из первых мест по количеству.

Понятие и сфера охвата

Определение договора строительного подряда приведено в пункте 1 статьи 740 Гражданского кодекса: по нему подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается:
- на строительство предприятия, здания, жилого дома, сооружения, иного объекта;
- на реконструкцию (обновление, перестройку и т. п.) предприятия, здания, жилого дома, сооружения, иного объекта;
- на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ;
- на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (в договоре можно оговорить, что на такие работы нормы о строительном подряде не распространяются).

Городская администрация издала распоряжение о проведении реконструкции ветхого строения с последующей передачей здания в аренду фирме для размещения в нем банка. Согласно распоряжению, производитель работ (подрядчик) - фирма «Стелла» (при условии заключения договора строительного подряда, проект которого должен быть представлен в месячный срок). Однако прошел год, а проект договора так и не был представлен. В связи с этим администрация отменила распоряжение и приняла решение разместить в здании магазин и передать его другому подрядчику. Судебный спор возник в связи с тем, что фирма «Стелла» начала реконструкцию здания только на основании административного акта (распоряжения) и соответственно потребовала оплаты работ. Администрация отказалась принять и оплатить работы, так как новое назначение здания (под магазин) требует строительных работ иного характера. Арбитры отказали требованиям фирмы-подрядчика и указали, что основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор (ст. 740 ГК РФ), который в данном случае не заключался. Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, оплате не подлежат (из информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Следует особо подчеркнуть: при составлении и заключении договора строительного подряда в любом случае необходимо (а иначе и невозможно) руководствоваться, помимо специальных норм, общими положениями о подряде (§ 1 главы 37 ГК РФ), а иногда и правилами бытового подряда (§ 2 главы 37 ГК РФ) в силу прямого указания пункта 3 статьи 740 кодекса. В последнем случае в качестве заказчика строительства должен выступать гражданин (физическое лицо), а строительные работы направлены на удовлетворение его бытовых или других личных потребностей (например, ремонт жилой комнаты, строительство дачи), то есть в дальнейшем в коммерческих (деловых) целях он не будет использовать результат подрядных работ.
Таким образом, сторонами договора строительного подряда выступают по общему правилу заказчик и подрядчик. Также в договоре может фигурировать инженерная организация, с которой заказчик вправе (без согласия подрядчика) заключить договор по оказанию услуг контроля и надзора с целью принятия компетентных решений от имени заказчика во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК РФ).

Правило распределения риска

Когда строительство объекта или строительные работы окончены, крайне важен момент, с которого предмет договора перейдет к заказчику строительства. Соответственно с ним переходит и риск финансовых потерь, если с имуществом что-то случится. В связи с этим в пункте 1 статьи 741 Гражданского кодекса закреплено правило распределения риска между заказчиком и подрядчиком (сторонами договора): риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства (предмета договора строительного подряда) до его приемки заказчиком несет подрядчик. Обратите внимание: речь идет именно о случайном стечении обстоятельств (а не об умышленных действиях (бездействии)), которое привело к полному физическому уничтожению или повреждению строительного объекта или результата выполненных работ. В последнем случае все расходы несет виновная сторона, а нормы о риске случайной гибели не применяются.
Стороны в договоре вправе предусмотреть случаи, когда в течение указанного в договоре срока после принятия заказчиком объекта строительства подрядчик обязан обеспечить его эксплуатацию (п. 2 ст. 740 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 741 Гражданского кодекса отдельно оговорена ситуация, когда объект строительства погиб или поврежден до его приемки заказчиком:
- из-за недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования;
- из-за исполнения ошибочных указаний заказчика.
В обоих случаях подрядчик вправе требовать оплаты всей стоимости работ по смете, но при условии, что он немедленно предупредил заказчика (п. 1 ст. 716 ГК РФ):
- о непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
- о возможных неблагоприятных для заказчика последствиях выполнения его указаний о способе исполнения работы;
- об иных не зависящих от подрядчика обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.
Закон не обязывает заказчика или подрядчика страховать риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам. Однако договор строительного подряда может содержать такое положение, если это в интересах сторон (ст. 742 ГК РФ).
Сторона, которая обязана по договору застраховать свои риски, должна предоставить другой стороне доказательства этого - заключенный на условиях договора строительного подряда договор страхования (с данными о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках).

Строительная документация

По общему правилу цену строительных работ определяет смета, а их объем, содержание и другие требования - техническая документация (п. 1 ст. 743 ГК РФ). Помимо названного в зависимости от вида строительных работ стороны договора должны руководствоваться строительными нормами и правилами (СНиПы). Если в договоре не указано иное, предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
В договоре строительного подряда должны быть определены:
а) состав технической документации;
б) содержание технической документации;
в) какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
Важный вывод о соотношении договора строительного подряда и строительной документации сделали арбитры в постановлении ФАС Поволжского округа от 29 апреля 2010 г. по делу № А12-13650/2009. Они указали следующее: отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. Из содержания статей 709, 740 и 743 Гражданского кодекса не следует, что смета является существенным условием договора подряда, отсутствие которого в договоре влечет его незаключенность. То же касается и технической документации. Так, техническая документация на постройку (или соглашение о ее предоставлении) может отсутствовать, но ознакомление потенциального заказчика с реальным типовым образцом постройки признается фактическим установлением предмета договора строительного подряда.

От технической документации напрямую зависят затраты на строительство. Поэтому изменения в нее вносятся по особым правилам, которые оговорены в статье 744 Гражданского кодекса.
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию, если стоимость дополнительных работ не превышает 10 процентов общей стоимости строительства по смете и не меняет характер работ по договору. При этом изменения в большем объеме допустимы только в случае согласования сторонами дополнительной сметы.
Возможна ситуация, когда подрядчик несет расходы в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации (например, недоброкачественные проектные документы). При этом понесенные расходы должны быть разумными, то есть соответствовать характеру дефектов, уровню цены работ на их устранение в данной местности, срочности устранения дефектов и т. п. Чтобы определить их размер, суд может назначить экспертизу. Такой вывод можно сделать, к примеру, из постановления ФАС Поволжского округа от 23 апреля 2010 г. по делу № А57-11178/2009.

Обеспечение строительства

Согласно статье 745 Гражданского кодекса, материалы, детали, конструкции, оборудование для ведения строительных работ предоставляет подрядчик. Но договором строительного подряда эта обязанность может быть возложена на заказчика, причем целиком или в определенной части. В итоге сторона, которая обеспечивает строительство, отвечает за возможность использования материалов в строительстве и, как следствие, за качество работ (если не докажет иное).
Закон предоставляет подрядчику право отказаться от исполнения договора строительного подряда и требовать с заказчика оплаты выполненной части работ по договору (п. 3 ст. 745 ГК РФ). Такое право возникает при наличии одновременно двух условий:
1) невозможно использовать материалы или оборудование заказчика без ухудшения качества выполняемых работ;
2) заказчик отказался заменить материалы, оборудование.

Оплата работ

Размер оплаты выполненных работ определяется по смете. Сроки и порядок оплаты могут быть установлены законом или договором строительного подряда. Если не установлены, то применяются правила статьи 711 Гражданского кодекса. Согласно ей, если договором не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы (ее отдельных этапов), заказчик оплачивает обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы (при условии, что она выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно). Между тем пункт 2 статьи 746 Гражданского кодекса позволяет изначально в договоре строительного подряда предусмотреть оплату работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка. Их размер и основание для выплаты должны быть прямо предусмотрены законом или договором подряда.

Дополнительные обязанности заказчика

Масштабные строительные работы требуют соответствующей территории и ресурсов. Поэтому закон обязывает заказчика (ст. 747 ГК РФ):
- своевременно предоставить для строительства земельный участок. Его площадь и состояние должны соответствовать условиям договора строительного подряда. Если такие условия не прописаны, характеристики участка должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок;
- в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.
В договоре строительного подряда обязательно указывается порядок оплаты предоставленных заказчиком услуг.

Контроль и надзор

Подрядчик в ходе строительства обязан исполнять указания заказчика, если они не противоречат условиям договора строительного подряда и не вторгаются в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Таким образом, заказчик не имеет права вмешиваться во внутренние дела подрядчика. Между тем он вправе контролировать (п. 1 ст. 748 ГК РФ):
- ход и качество выполняемых работ;
- соблюдение сроков работ (графика);
- качество предоставленных подрядчиком материалов;
- правильность использования подрядчиком материалов заказчика.
Обратите внимание: статья 53 Градостроительного кодекса обязывает застройщика, заказчика, иное специально уполномоченное лицо проводить строительный контроль в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
При обнаружении отступления от условий договора строительного подряда, которое может ухудшить качество или повлечь иные недостатки, заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Если этого не будет сделано, то в дальнейшем ссылки заказчика на обнаруженные им недостатки не будут иметь правового значения. Суд не примет во внимание такие сведения.

Сдача-приемка работ

Один из самых ответственных этапов исполнения договора строительного подряда - сдача и приемка работ. При получении от подрядчика сигнала о готовности к сдаче результата работ (этапа работ) заказчик обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753 ГК РФ). По общему правилу заказчик организует и осуществляет приемку за свой счет, хотя в договоре можно предусмотреть иное. В предусмотренных законом случаях в приемке результата работ участвуют представители государственных органов и органов местного самоуправления.
В пункте 3 статьи 753 Гражданского кодекса установлено: если заказчик предварительно примет результат отдельного этапа работ, то несет риск последствий гибели или повреждения результата всех работ, которые произошли не по вине подрядчика.
Сдача и приемка результата работ оформляются актами, которые подписывают обе стороны. При отказе от подписания делается соответствующая отметка. Такие акты подтверждают только факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на их оплату (в том числе дополнительных работ, которые фактически имели место и отражены в акте, но отсутствуют в технической документации). Даже если заказчик без колебаний подписал акт приемки работ, в дальнейшем это не мешает ему возражать в суде по поводу объема, стоимости и качества строительных работ.

Если строительные работы так или иначе связаны с функционированием определенных механизмов, то приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этом случае приемка возможна только при их положительном результате. Но в любом случае заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые невозможно устранить и исключают использование результата работ для указанной в договоре цели.
Гражданский кодекс не поясняет, сколько раз могут проводиться предварительные испытания в случае получения отрицательного результата. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» изложена следующая позиция: если первоначальные предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо провести такие испытания повторно.
Имейте в виду: если суд признает договор строительного подряда ничтожной сделкой, в силу самой природы подряда вернуть выполненные работы и использованные при их исполнении материалы невозможно (ст. 167 ГК РФ). Но если заказчик подписал акт приемки работ, это свидетельствует о потребительской ценности для него таких работ и желании ими воспользоваться. Следовательно, понесенные подрядчиком затраты подлежат компенсации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Ответственность и гарантии качества

Подрядчик отвечает перед заказчиком (ст. 754 ГК РФ):
- за допущенные отступления от технической документации и обязательных для сторон СНиПов;
- за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства (например, производственная мощность предприятия);
- за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части при реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т. п.).
Имейте в виду: согласно пункту 2 статьи 754 Гражданского кодекса, подрядчик не несет ответственность за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если они не повлияли на качество объекта строительства.
Если иное не предусмотрено договором строительного подряда, подрядчик гарантирует достижение указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. При этом стороны могут соглашением между собой увеличить установленный законом гарантийный срок.
В отличие от других видов подряда, для строительного подряда Гражданский кодекс (ст. 756) устанавливает повышенный гарантийный срок. Так, предельный срок обнаружения строительных недостатков составляет пять лет.

Подрядчик отвечает за недостатки (дефекты), обнаруженные во время гарантийного срока, за исключением следующих случаев:
а) докажет, что их причина - нормальный износ объекта или его частей;
б) докажет неправильную эксплуатацию объекта или неправильность инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;
в) докажет ненадлежащий ремонт объекта, произведенный самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Согласно положениям статьи 757 Гражданского кодекса, в договоре строительного подряда можно предусмотреть обязанность подрядчика устранять недостатки по требованию и за счет заказчика (за которые подрядчик не несет ответственности). Подрядчик вправе дать отказ в двух случаях:
а) устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора;
б) подрядчик не может устранить недостатки по не зависящим от него причинам.

Особенность договора строительного подряда в том, что, помимо чисто юридической составляющей, он привязан к технологии и особенностям выполнения конкретных строительных работ. Поэтому особо внимательно следует формулировать существенные условия договора, гарантирующие его действительность и заключенность.

В. Бельковец,
редактор-эксперт по правовым вопросам

Материал предоставлен редакцией журнала

Юридической службе организации необходимо очень внимательно отнестись к согласованию условий данного вида договоров, чтобы исключить возможность возникновения неблагоприятных для организации последствий. О наиболее важных условиях пойдет речь в настоящей статье.

Существенные условия договора строительного подряда.

Определение договора строительного подряда приведено в п. 1 ст. 740 ГК РФ: подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Исходя из этого можно сделать вывод, что существенными условиями договора строительного подряда являются предмет и срок.

Предмет данного договора - выполнение работ по строительству или реконструкции предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также при проведении работ по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 740 ГК РФ).

Предмет должен быть определен надлежащим образом, в противном случае договор может быть признан недействительным. Такой вывод сделан в Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 № А17-1771/2009. Суд указал, что в договоре подряда от 01.12.2007 № 4 не определены в полной мере объем и содержание работ (отсутствуют техническая документация и смета). Анализ данного договора не позволил с достоверностью установить, в чем, собственно, заключается задание заказчика. Приложение 1 (которое является неотъемлемой частью договора) представляло собой только протокол договорной цены, в котором согласовывается стоимость кладки 1 куб. м кирпича. Рукописная запись не давала возможности установить, кем и при каких обстоятельствах она сделана и была ли она согласована с лицами, скрепившими своей подписью данный документ. Кроме того, спорная рукописная запись в любом случае не может заменить требуемую при заключении договора строительного подряда техническую документацию, в которой должны быть поименованы виды и объемы производимых работ. Таким образом, ввиду невозможности достоверно определить предмет договора указанный договор подряда был признан незаключенным.

Пример 1.

Допустим, строительной организации при возведении многоэтажного жилого дома необходимо привлечь стороннюю фирму для установки окон. В этом случае предмет договора строительного подряда может быть сформулирован следующим образом:

Подрядчик обязуется по заданию Заказчика (в соответствии с утвержденной проектной документацией и спецификацией) своим иждивением (из своих материалов, собственными силами и средствами) выполнить изготовление, поставку, монтаж, регулировку изделий из поливинилхлорида (окон, балконных дверей, окон лоджий) на строительстве жилого дома № 1 (адрес по генплану), расположенного по проспекту Героев, 1, в Советском районе г. N(далее - работы), в соответствии с условиями настоящего Договора, а Заказчик обязуется принять результат работ и уплатить обусловленную настоящим Договором цену.

Результатом работ по настоящему Договору являются смонтированные и готовые к эксплуатации изделия из поливинилхлорида (окна, балконные двери, окна лоджий).

Место выполнения работ: Россия, г. N, Советский район, проспект Героев, 1, строительство жилого дома № 1 (адрес по генплану) (далее - Объект).

Требования к выполнению работ отражены в спецификации (приложение 1 к Договору, являющееся его неотъемлемой частью) и утвержденной проектной документации Объекта, переданной Подрядчику по акту приема-передачи (приложение 2 к настоящему Договору, являющееся его неотъемлемой частью).

В соответствии с п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Статья 190 ГК РФ указывает, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Пример 2.

В рассматриваемом нами договоре условие о сроке выполнения работ может быть сформулировано следующим образом:

Работы по настоящему Договору должны быть выполнены в полном объеме и сданы Подрядчику в соответствии с условиями настоящего Договора, требованиями спецификации и проектной документации Объекта в следующие сроки:

• начало работ - 1 сентября 2011 г.;
• окончание работ - 31 декабря 2011 г.

Увеличение сроков выполнения работ возможно только по обстоятельствам непреодолимой силы.

Датой окончания выполнения работ считается дата подписания комиссией, состоящей из представителей Заказчика и Подрядчика, акта о сдаче-приемке работ.

Сроки, указанные в Договоре, являются исходными для исчисления неустойки в случае неисполнения Подрядчиком обязательств по настоящему Договору.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Довольно часто стороны договора определяют начальный срок моментом внесения заказчиком аванса. До недавнего времени суды в таких случаях признавали условие о сроке несогласованным, а договор - незаключенным. Однако Президиум ВАС в Постановлении от 18.05.2010 № 1404/10 по делу № А40-45987/09-125-283 указал: если начальный момент периода определен как действие стороны или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса, и такие действия совершены в разумный срок, неопределенность в установлении срока производства работ устраняется. Следовательно, в этом случае условие о периоде выполнения работ должно считаться согласованным, а договор должен считаться заключенным.

Обычные условия договора строительного подряда.

Условие о цене не является существенным условием договора строительного подряда, за исключением случая, когда стороны пришли к соглашению о признании его таковым.

Согласно ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком. В соответствии с п. 8 Письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику.

Довольно часто заказчик настаивает на включении в договор условия о гарантийном удержании, в соответствии с которым он удерживает часть цены работ в виде обеспечения надлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств по качеству выполненных работ. Эта сумма выплачивается подрядчику при условии устранения замечаний по выполненным работам либо в случае отсутствия замечаний в течение гарантийного срока.

Гарантийное удержание, конечно, не является разновидностью такого способа обеспечения исполнения обязательств, как удержание, однако, как было сказано выше, ГК РФ предусматривает возможность определения порядка оплаты выполненных работ самим договором строительного подряда. Поэтому данное условие не противоречит законодательству, что находит подтверждение в судебной практике.

В частности, в Постановлении ФАС ПО от 26.08.2010 № А65-20024/2009 суд указал, что согласно п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В рассматриваемом контракте стороны предусмотрели порядок оплаты работ, а также 5%-ное удержание на гарантийный период сроком 14 месяцев со дня утверждения акта приемки завершенного объекта приемочной комиссией. Суд апелляционной инстанции правомерно признал условие контракта об удержании 5% цены договора относящимся к порядку оплаты, что не противоречит положениям п. 2 ст. 746 ГК РФ.

Отметим, что в более ранних решениях судов высказывалась иная позиция. Так, в Постановлении ФАС МО от 28.11.2005 № КГ-А40/11581-05-П-1,2 говорилось, что условие контракта об оплате выполненных подрядчиком и принятых заказчиком работ с удержанием последним 5% стоимости работ для покрытия возможных расходов, вызванных ненадлежащим исполнением подрядчиком гарантийных обязательств по контракту, противоречит содержанию и смыслу ст. 359 и 740 ГК РФ. В связи с этим суд сделал вывод, что данное условие контракта не подлежит применению, а права заказчика не подлежат судебной защите.

Пример 3.

В договоре можно предусмотреть следующий порядок оплаты работ:

Цена Договора составляет 5 000 000 руб. (пять миллионов рублей), в том числе НДС (18%), при условии изготовления, поставки, монтажа, регулировки 1000 кв. м окон, балконных дверей (далее - ОК) на Объекте и 1000 кв. м окон лоджий (далее - ОЛ) и складывается из расчета:

• 3000 руб. за 1 (один) кв. м смонтированных на Объекте ОК;
• 2000 руб. за 1 (один) кв. м смонтированных на Объекте ОЛ.

Указанная цена Договора включает в себя стоимость изготовления, поставки, монтажа, регулировки ОК и ОЛ на Объекте, выполнения сопутствующих (в том числе подготовительных) и иных работ, а также сумму всех налогов, сборов, таможенных пошлин, других обязательных платежей, компенсацию иных издержек, предусмотренных законодательством РФ, и т.д., то есть является твердой и окончательной.

Оплата выполненных работ осуществляется по безналичному расчету платежными поручениями путем перечисления Заказчиком денежных средств на расчетный счет Подрядчика, указанный в настоящем Договоре, в следующем порядке:

• Заказчик перечисляет Подрядчику аванс в размере 3 000 000 руб. (трех миллионов рублей) в течение 15 (пятнадцати) дней с момента подписания Договора с последующим зачетом аванса при осуществлении окончательного расчета по настоящему Договору;
• окончательный расчет по настоящему Договору осуществляется в течение 15 (пятнадцати) дней со дня подписания Сторонами акта сдачи-приемки выполненных работ (без претензий) за вычетом суммы уплаченного аванса. Кроме того, выплаты (окончательный расчет по настоящему Договору) осуществляются за вычетом суммы гарантийного удержания (в размере 10% от суммы выполненных работ, указанных в актах сдачи-приемки), которая удерживается в качестве обеспечения надлежащего исполнения Подрядчиком своих обязательств по Договору сроком на один месяц с момента ввода Объекта в эксплуатацию и передачи собственникам помещений Объекта (обозначенный срок гарантийного удержания включает в себя также период времени с момента подписания актов сдачи-приемки выполненных работ до момента ввода Объекта в эксплуатацию и передачи собственникам помещений Объекта). Данная сумма выплачивается Подрядчику при условии устранения замечаний по работам, указанным в соответствующих актах, либо в случае отсутствия обозначенных замечаний.

Работы оплачиваются Заказчиком в соответствии с фактически выполненными объемами.

При изменении реквизитов Подрядчика, указанных в настоящем Договоре, Подрядчик извещает об этом Заказчика в однодневный срок официальным документом, подписанным руководителем и главным бухгалтером и заверенным печатью. В противном случае все риски, в том числе связанные с перечислением Заказчиком денежных средств на указанный в настоящем Договоре счет Подрядчика, несет исключительно Подрядчик.

Выставляемые Заказчику платежные документы в обязательном порядке должны содержать ссылки на первичные документы, а также документы, подтверждающие выполнение Подрядчиком обязательств. Датой оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет Подрядчика. Заказчик вправе задерживать перечисление Подрядчику денежных средств за выполненные работы в случае неустранения дефектов, выявленных в ходе приемки выполненных работ.

Обеспечение строительства материалами.

Согласно ст. 745 ГК РФ обязанность по обеспечению строительства материалами (в том числе деталями и конструкциями) или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. Данному условию также необходимо уделить пристальное внимание, поскольку сторона, в обязанности которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.

Поэтому в договоре необходимо определить сторону, на которую возлагается обязанность по обеспечению строительства материалами и оборудованием, и порядок их оплаты. В противном случае могут возникнуть сложности в защите прав соответствующей стороны.

Например, в Постановлении ФАС СКО от 10.06.2010 № А53-14938/2009 суд указал: требования истца о взыскании 75 154 руб. (стоимость израсходованных на некачественно выполненные строительные работы материалов) заявлены истцом необоснованно, поскольку из условий заключенного сторонами договора подряда не усматривается, что обязанность по обеспечению строительства возложена на заказчика. Напротив, в рассматриваемом договоре прописано, что подрядчик занимается закупкой материалов, а заказчик обязуется оплатить работы, стоимость которых определена в смете с учетом стоимости материалов.

Отметим, что в соответствии с п. 3 ст. 745 ГК РФ в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

Пример . Условие об обеспечении строительства материалами и оборудованием в договоре может быть сформулировано следующим образом:

Обеспечение строительными материалами, изделиями и конструкциями, иным инженерным оборудованием осуществляет Подрядчик.

Все поставляемые для строительства материалы и оборудование должны иметь соответствующие сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие их качество.

Приемку, разгрузку и складирование прибывающих на Объект во исполнение Договора материалов и оборудования осуществляет Подрядчик.

Ответственность за сохранность всех поставленных для реализации Договора материалов и оборудования до полного завершения работ (включая период времени, в течение которого Подрядчик будет устранять выявленные в ходе приемки недостатки, демонтировать возведенные им временные сооружения, а также вывозить находящуюся на территории строительной площадки строительную технику, механизмы, оборудование, оставленный после выполнения работ мусор) несет Подрядчик.

Подрядчик отвечает за соответствие используемых материалов и оборудования государственным стандартам и техническим условиям и несет риск убытков, связанных с их ненадлежащим качеством, несоответствием государственным стандартам, техническим условиям и иным аналогичным требованиям.

Контроль за ходом работ.

Строительство является сложным и ответственным процессом, поэтому заказчик должен осуществлять контроль за деятельностью подрядчика и оперативно реагировать на отклонения от порядка выполнения работ. Статьей 748 ГК РФ заказчику предоставлено право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Пример 4.

Данное условие в договоре строительного подряда может быть сформулировано следующим образом:

Качество выполняемых работ должно соответствовать требованиям действующих ГОСТов, СНиПов, ТУ, других нормативно-технических документов, утвержденной проектной документации и спецификации.

Заказчик вправе назначить на строительной площадке своего представителя, который от имени Заказчика совместно с Подрядчиком будет оформлять акты на выполненные работы, осуществлять технический надзор и контроль за выполнением работ, а также производить проверку соответствия используемых Подрядчиком материалов и оборудования условиям Договора, проектной документации Объекта и спецификации.

Представитель Заказчика имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в любое время в течение всего периода выполнения работ.

Работы должны выполняться Подрядчиком в строгом соответствии со сроками, установленными в настоящем Договоре.

Подрядчик самостоятельно организует производство работ на Объекте по своим планам, в соответствии со сроками выполнения работ, установленными данным Договором. Обеспечение общего порядка при выполнении работ на Объекте, вывоз строительного мусора со строительной площадки Объекта в период производства работ является обязанностью Подрядчика.

В процессе строительства Подрядчик обязан применять только те материалы, которые указаны в проектной документации Объекта или согласованы с Заказчиком.

В случае если Заказчик письменно отклонил использование материалов, которые не соответствуют стандартам качества, условиям Договора, Подрядчик обязан за свой счет и своими силами произвести их замену на другие материалы с учетом требований Заказчика, принимая во внимание, что такая замена не должна увеличивать сроки выполнения работ.

Заказчик в процессе выполнения работ вправе выдавать Подрядчику в письменной форме мотивированные распоряжения в отношении:

• замены некачественных материалов;
• прекращения выполнения Подрядчиком любой работы, если она не соответствует документации, СНиПам и требованиям действующего законодательства РФ;
• переделки работ для обеспечения их надлежащего качества.

За три дня до начала приемки Подрядчик письменно извещает Заказчика о готовности отдельных ответственных конструкций и скрытых работ.

В случае если Заказчиком будут обнаружены некачественно выполненные работы, Подрядчик своими силами и за свой счет обязан в указанный Заказчиком срок переделать эти работы для обеспечения их надлежащего качества. При невыполнении Подрядчиком этой обязанности Заказчик вправе для исправления некачественно выполненных работ привлечь другую организацию с оплатой расходов за счет Подрядчика.

Порядок сдачи-приемки работ.

Общие правила сдачи и приемки выполненных работ установлены в ст. 753 ГК РФ. В соответствии с ней заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо (если это предусмотрено договором) выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. По общему правилу заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 № 100 утверждены унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ (введены в действие с 01.01.2000), в том числе формы № КС-2 «Акт о приемке выполненных работ», № КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат».

В соответствии с Указаниями по применению и заполнению данных унифицированных форм (Письмо Росстата от 31.05.2005 № 01-02-9/381) форма № КС-2 применяется для приемки заказчиком выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Для расчетов с заказчиком за выполненные работы применяется форма № КС-3.

В случае если заказчик считает, что работы не соответствуют установленным договором требованиям к качеству, он может отказаться от подписания акта. Но отказ должен быть мотивированным, иначе суд может обязать заказчика оплатить работы.

В частности, ФАС ДВО в Постановлении от 03.05.2011 № Ф03-1529/2011 по делу № А51-8880/2010 установил, что подрядчик, выполнив обусловленные сделками работы, направил в адрес ответчика акты выполненных работ по форме № КС-2, которые последним получены. Однако заказчик данные акты не подписал, своих возражений либо претензий по качеству, объему и стоимости работ не предъявил, свой отказ от подписания документов не мотивировал. При таких обстоятельствах суд признал односторонние акты выполненных работ соответствующими нормам гражданского законодательства и счел факт выполнения работ подрядчиком по спорным договорам подряда установленным. Как следствие, суд указал на возникновение у заказчика обязанности по их оплате, которая исполнена им не в полной мере.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если мотивы отказа от подписания акта обоснованны. Так, ФАС ЗСО в Постановлении от 23.11.2010 № А46-13537/2009 признал обоснованным отказ ответчика (заказчика) от подписания актов по форме № КС-2 по причине отсутствия в них сведений о том, какие работы и в каком объеме предъявлены к приемке. Суд указал, что они не могут служить основанием для предъявления требований об оплате работ.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Пример 5.

В договоре порядок приемки можно определить следующим образом:

Подрядчик представляет Заказчику акт выполненных работ, составленный по форме № КС-2, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 № 100, и справку о стоимости выполненных работ и затрат, составленную по форме № КС-3, утвержденной названным выше Постановлением, с указанием объемов работ, а также исполнительную документацию по выполненным объемам работ не позднее момента предъявления выполненных работ к сдаче.

Заказчик, получивший сообщение Подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по настоящему Договору работ, обязан в течение двух рабочих дней приступить к его приемке.

Приемка законченных строительных работ должна проводиться комиссией, состоящей из представителей Заказчика и Подрядчика.

Сдача результата работ Подрядчиком и приемка его Заказчиком оформляются актом, подписанным уполномоченными представителями Сторон. При отказе одной из Сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается только другой стороной.

Если в ходе приемки работ обнаружены дефекты материалов, оборудования, деталей и узлов или же выполненные на Объекте работы не отвечают требованиям Договора, СНиПов, ТУ и ПСД, Подрядчик устраняет такие недостатки или производит соответствующую замену за свой счет в указанные Заказчиком сроки. Если дефект не подлежит исправлению, он должен быть компенсирован в 100%-ном (стопроцентном) размере.

За два дня до начала приемки Подрядчик письменно извещает Заказчика о готовности отдельных ответственных конструкций и скрытых работ.

Их готовность подтверждается двухсторонними актами промежуточной приемки ответственных конструкций и скрытых работ.

Подрядчик приступает к выполнению последующих работ только после письменного разрешения Заказчика.

Если закрытие работ выполнено без подтверждения Заказчика, Подрядчик обязан за свой счет вскрыть любую часть скрытых работ согласно указанию Заказчика, а затем восстановить ее.

Работы по настоящему Договору считаются выполненными только после передачи Подрядчиком Заказчику всей необходимой исполнительной документации по выполненным работам, документов, подтверждающих качество использованных материалов (если они представлялись Подрядчиком), в полном объеме по акту приема-передачи, подписанному Сторонами.

Заказчик назначает своего представителя на строительстве, который от его имени совместно с Подрядчиком осуществляет приемку по акту выполненных работ, технический надзор и контроль за их выполнением и качеством, а также производит проверку соответствия используемых Подрядчиком материалов и оборудования условиям Договора и утвержденной проектной документации Объекта.

Представитель Заказчика имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в любое время в течение всего периода выполнения работ по Договору.

Окончательная приемка работ по Договору осуществляется в соответствии с установленным порядком приемочной комиссией с участием полномочных представителей Подрядчика и Заказчика.

Окончание сроков действия Договора не освобождает Подрядчика от ответственности за нарушение его условий.

Гарантийный срок на выполненные работы.

Еще одним важным условием договора строительного подряда является гарантийный срок на выполненные подрядчиком работы. Согласно п. 2 ст. 755 ГК РФ подрядчик не отвечает за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации объекта или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или третьими лицами. В силу п. 4 ст. 755 ГК РФ при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков заказчик должен в разумный срок заявить о них подрядчику. При наличии спора между сторонами относительно недостатков работ суд, как правило, назначает экспертизу. Так, в Постановлении ФАС ВВО от 08.06.2011 № А11-14133/2009 указано, что по ходатайству истца (заказчика) судом была назначена строительно-техническая экспертиза на предмет определения качества выполненных работ, причин протечки кровли, перечня и стоимости работ по устранению недостатков работ по ремонту кровли, причин разрушения водосточной трубы. Экспертиза показала, что одной из причин образования дефектов кровли рассматриваемого жилого дома является некачественное выполнение работ по договору подряда от 22.05.2007, связанное с нарушением требований СНиП II-26-76 «Кровли. Нормы проектирования», СНиП II-25-80 «Деревянные конструкции», МДС 12-33.2007 «Кровельные работы». С учетом проведенной оценки суд пришел к выводу о недоказанности возражений ответчика (подрядчика) и удовлетворил иск заказчика о взыскании 130 130 руб. убытков.

Пример 6.

В договоре условие о гарантийном сроке можно предусмотреть следующим образом:

Подрядчик гарантирует соответствие качества выполнения всех работ Договору, проектной документации, спецификации, действующим нормам и техническим условиям.

Гарантийный срок на выполняемые по настоящему Договору работы составляет 5 (пять) лет со дня ввода Объекта в эксплуатацию.

Гарантийный срок на применяемые материалы и оборудование определяется в соответствии со сроком, установленным заводом-изготовителем, но не может быть менее 5 (пяти) лет.

Если в период гарантийной эксплуатации Объекта обнаружатся дефекты, препятствующие его нормальной эксплуатации (опосредованные недостатками работ), Подрядчик обязан устранить их за свой счет и в согласованные сроки.

Для участия в составлении акта, фиксирующего дефекты, согласования порядка и сроков их устранения Подрядчик обязан командировать своего представителя не позднее чем за два дня со дня получения письменного извещения Заказчика. При отказе Подрядчика от составления или подписания акта обнаруженных дефектов и недоделок для их подтверждения Заказчик вправе назначить квалифицированную экспертизу, в результате которой будет составлен соответствующий акт по фиксированию дефектов и недоделок и их характера, что не исключает право Сторон обратиться по данному вопросу в арбитражный суд. Оплата услуг экспертной организации производится за счет Подрядчика.

Заключение.

Безусловно, существует множество иных особенностей договора строительного подряда. Кроме того, судебная практика формирует новое толкование норм права - приведем в пример хотя бы упомянутое Постановление Президиума ВАС РФ № 1404/10. Из этого следует, что юридической службе строительной организации нужно внимательно следить за действующим законодательством и практикой его применения.

С 1 января 2009 г. вступило в силу новое положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008), утвержденное Приказом Минфина РФ от 24.10.08 № 116н (далее ПБУ 2/2008), установившее для российских бухгалтеров новые правила отражения выручки и списания затрат по строительным работам. Новые правила максимально приближены к международным стандартам. Но все же различия остались.

В МСФО учету доходов и расходов по строительным договорам посвящен стандарт IAS 11 «Договоры подряда». Стандарт рассматривает вопросы учета строительных работ, выполняемых по договорам с заказчиками, а также работ по разрушению либо восстановлению объектов и окружающей среды, оказанию услуг, связанных с сооружением объектов (например, по созданию или управлению проектом).

Основным вопросом, который регулируется международным стандартом IAS 11 «Договоры подряда», является вопрос признания в отчетности доходов, расходов и финансового результата при выполнении строительных работ по долгосрочным договорам с заказчиками, а именно взаимоувязка понесенных на отчетную дату затрат с начисляемым доходом.

Требование международного стандарта IAS 11 «Договоры подряда» состоит в том, что строительная компания обязана в каждом отчетном периоде отражать по строительным договорам доходы и расходы и, таким образом, формировать финансовый результат по выполненным объемам работ с учетом рентабельности каждого договора подряда.

Согласно IAS 11 момент признания финансового результата по строительным договорам не поставлен в зависимость от фактического документооборота по конкретным договорам (актам, подписываемым сторонами), а носит периодический характер. Такая методология реализует основной подход МСФО: равномерное распределение финансового результата между отчетными периодами. Признание финансового результата по долгосрочным строительным контрактам в конце строительства не является допустимым подходом с точки зрения МСФО.

Напомним, что в соответствии с Принципами МСФО доходами признается приращение экономических выгод в форме притока активов или уменьшения обязательств, приводящее к увеличению капитала, отличному от вклада собственников. Расходы же определяются как уменьшение экономических выгод в форме оттока активов или увеличения обязательств, ведущих к уменьшению капитала, не связанному с его распределением между собственниками. Доходы и расходы должны признаваться в отчетности, когда становится очевидной вероятность получения (оттока) экономических выгод и возможна их надежная оценка. Фактически это означает, что для признания дохода в МСФО не имеет значения, оформлен ли по договору промежуточный акт сдачи-приемки работ.

РСБУ. Напомним, что отечественное законодательство по бухгалтерскому учету в основе своей ориентируется на первичные документы (см. Закон «О бухгалтерском учете» № 129-ФЗ от 21.11.96).

Вместе с тем в п. 13 положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.99 № 32н, всегда содержалось указание о том, что организации могут признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции. Указанный способ определения выручки может применяться в случае, если возможно определить готовность работы, услуги, изделия.

Этот аспект законодательства остался без внимания отечественных бухгалтеров и, как показывала практика, не использовался в учете.

Возможность признания дохода и финансового результата по мере готовности при выполнении работ в рамках договора строительного подряда также была закреплена в положении по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94, утратило действие с 1 января 2009 г.). Объем выполненных работ при этом должен был определяться в установленном порядке исходя из их договорной стоимости и применяемых методов ее расчета.

Вторым вариантом определения дохода предусматривался метод «по стоимости объекта строительства», т. е. по факту завершения всех работ на объекте строительства.

Поскольку порядок оценки объема выполненных работ при отсутствии поэтапной разбивки в договоре не был законодательно регламентирован, а формулировка п. 17 представлялась туманной, то в большинстве случаев строительные компании определяли выручку в соответствии с закрытыми актами сдачи-приемки работ.

Порядок списания затрат по окончании отдельных этапов при этом соответствовал п. 17 ПБУ 2/94, т. е. затраты, приходящиеся на выполненные работы, определялись прямым методом, а чаще расчетным путем.

Указанный порядок формирования финансового результата был проще и, главное, соответствовал требованиям налогового учета.

Принятое новое ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда» с 1 января 2009 г. отменяет вариант признания дохода и финансового результата только по окончании строительных работ на объекте (аналогично МСФО (IAS) 11). Теперь выручка и расходы по договорам строительного подряда в российском учете подлежат признанию способом «по мере готовности» (если итоговый финансовый результат исполнения договора на отчетную дату может быть достоверно определен).

Условием признания доходов и расходов при использовании указанного метода является необходимость подтверждения степени завершенности работ по договору, т. е., переводя на отечественный бухгалтерский язык, бухгалтерская справка с соответствующей ссылкой на расчет или иной документ, фиксирующий затраты и выполненные объемы работ. Таким образом, указанная бухгалтерская справка (расчет), очевидно, и будет являться оправдательным (первичным) учетным документом, требования к оформлению которого регулируются п. 2 ст. 9 Закона «О бухгалтерском учете».

Признание прибыли (убытка) по договорам подряда

В соответствии с требованиями IAS 11 порядок признания финансового результата по договорам строительного подряда зависит от прибыльности договора.

Одна из категорий - договоры прибыльные. Прибыль по таким договорам должна признаваться постепенно, в каждом отчетном периоде, исходя из степени завершенности строительных работ («по мере готовности»).

Следующей категорией являются договоры убыточные. Убыток должен признаваться в отчете о прибылях и убытках единовременно в том отчетном периоде, в котором получена информация об убыточности конкретного договора подряда. Убыток может быть выявлен даже на стадии заключения договора в результате сопоставления общей стоимости контракта и сметной стоимости затрат. Отражаемые при этом выручка и себестоимость должны рассчитываться также на основании стадии завершенности работ.

Затраты по договору подряда, вероятность возмещения которых отсутствует, должны быть немедленно признаны в качестве расхода. К таким договорам могут относиться контракты, являющиеся юридически необоснованными либо выполнение которых зависит от ожидаемого судебного разбирательства, законодательного акта. Примером договора с низкой вероятностью возмещения будет являться строительство объекта, который может быть отчужден по решению суда. Также к данной категории договоров будут относиться сделки, при которых одна из сторон оказывается не в состоянии выполнить свои обязательства по договору.

Возможна ситуация, когда изначально признанный прибыльным договор впоследствии квалифицируется как убыточный. Тогда отражение в отчетности будет зависеть от оценки, сделанной на основании информации, которая была доступна на момент формирования финансовой отчетности. То есть в одном периоде по договору строительного подряда компания должна признать прибыль (исходя из стадии завершенности работ на отчетную дату), в другом - показать убыток, который компенсирует ранее признанную прибыль.

Есть еще одна категория договоров. Это договоры, в отношении которых финансовый результат на отчетную дату достоверно не определяется. По таким договорам доходы и расходы должны признаваться в отчетном периоде в равном объеме исходя из оценки затрат, понесенных на отчетную дату, которые признаны и подлежат возмещению заказчиком. По мере получения в будущем информации о прибыльности договора его финансовый результат должен признаваться в соответствии с методологией учета прибыльных либо убыточных договоров соответственно.

РСБУ. Прибыльность договора как условие для выбора способа признания финансового результата закреплена сейчас и в новом ПБУ 2/2008.

Порядок признания дохода по договорам с неопределенным финансовым результатом соответствует требованиям российского законодательства. Так, в соответствии с п. 14 ПБУ 9/99 «Доходы организации», если сумма выручки от продажи продукции, выполнения работы, оказания услуги не может быть определена, то она должна приниматься к бухгалтерскому учету в размере признанных в бухгалтерском учете расходов по изготовлению этой продукции, выполнению этой работы, оказанию этой услуги, которые будут впоследствии возмещены организации.

Соответствующий порядок теперь указан в п. 23 ПБУ 2/2008.

Что касается убыточных договоров, то в ПБУ 2/2008 (абз. 3 п. 23) теперь указано на необходимость признания ожидаемого убытка от выполнения строительных работ вне зависимости от того, на какой стадии исполнения договора возник ожидаемый убыток.

При определении прибыльности договора следует исходить из наиболее вероятных событий по указанному договору. Соответственно, на каждую отчетную дату вероятность тех или иных неопределенных событий, сопровождающих договор, может меняться. Меняется и способ признания финансового результата.

Вне зависимости от порядка определения цены по договору необходимыми и достаточными условиями достоверного определения финансового результата являются следующие:

- вероятность получения экономических выгод;

- возможность оценки затрат по договору.

Состав доходов и расходов по договорам строительного подряда

Давая оценку прибыльности договора строительного подряда, следует сначала определить, какие статьи доходов и расходов, формирующих себестоимость строительных работ, в соответствии с международным стандартом IAS 11 подлежат отнесению на конкретные договоры.

Перечень доходов и расходов по договорам строительного подряда прежде всего зависит от типа соглашения сторон. С этой целью различают:

Договоры с фиксированной ценой, что означает согласие подрядчика выполнить работу в установленном объеме за фиксированную цену, определенную в контракте, либо с учетом фиксированной ставки за единицу работ, которая с ростом затрат может повышаться;

Договоры «затраты плюс», которые предполагают возмещение неучтенных затрат подрядчику с согласованной прибылью подрядчика (например, скрытые работы).

Дополнительные затраты по договорам типа «затраты плюс», помимо отражения в себестоимости работ, формируют выручку подрядчика.

Договоры подряда могут содержать дополнительные условия, влияющие на размер вознаграждения строительной организации, например поощрительные платежи либо штрафные санкции, что также влияет на величину выручки подрядной организации. Формирование выручки подрядной организации «по мере готовности» предполагает соответствующее постепенное начисление указанных поощрений или штрафов.

Согласно IAS 11 выручка по договору на строительство должна включать:

Определенную в договоре стоимость строительных работ;

Претензии и поощрительные платежи (когда существует вероятность притока экономических выгод и возможность их достоверной оценки);

Иные отклонения от условий договора.

Отклонения возникают, когда изменяется диапазон работ, выполняемых по договору на строительство. Примером отклонения является изменение характеристик или конструкции строящегося объекта, что влияет, в свою очередь, на изменение в продолжительности сроков договора. Отклонение изменяет сумму выручки по договору на строительство, когда существует вероятность того, что заказчик согласится с данным отклонением и суммой возникающей в связи с этим выручки, и сумма выручки может быть надежно оценена.

РСБУ. В связи с этим ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда» предусматривает, что если у компании возникли сомнения по поводу получения сумм, включенных в выручку в предыдущие отчетные периоды, то указанные суммы должны признаваться расходами по обычным видам деятельности, т. е. корректировка выручки по договору, признанной в предыдущие периоды, на эти суммы не производится (п. 22 ПБУ 2/2008).

Согласно IAS 11 затраты по договору на строительство должны включать:

Прямые затраты по выполнению работ, предусмотренных конкретным договором, в том числе:

Заработную плату рабочих на строительной площадке, включая надзор на стройплощадке;

Стоимость материалов, использованных при строительстве;

Амортизацию основных средств, использованных для выполнения договора;

Затраты на перемещение машин, оборудования и материалов на стройплощадку и с нее;

Затраты на аренду машин и оборудования;

Затраты на конструкторскую и техническую поддержку, непосредственно связанную с договором;

Предполагаемые затраты на исправление ошибок и выполнение гарантийных работ, в том числе затраты на гарантийный ремонт;

Претензии третьих сторон;

Затраты, которые относятся к строительной деятельности в целом, но могут быть отнесены на конкретный договор, в том числе:

Затраты на конструкторскую и техническую поддержку, не связанные непосредственно с конкретным договором;

Страховые платежи;

Накладные расходы строительства (например, расходы по сбору и начислению заработной платы строительного персонала; затраты по использованию заемных средств).

Последние расходы должны систематически распределяться на основе нормального уровня строительной деятельности. Подразумевается, что плановым отделом организации за ряд отчетных периодов должен определяться средний объем строительных работ с учетом плановых простоев и оцениваться средний уровень накладных расходов. Дальнейшее списание накладных расходов должно осуществляться в соответствии с рассчитанным таким образом средним показателем;

Прочие дополнительные затраты, которые могут возмещаться заказчиком в соответствии с условиями договора.

РСБУ. Следует обратить внимание, что в соответствии с п. 16 ПБУ 2/2008 при формировании стоимости строительства учитываются только затраты, относящиеся к выполненным работам. Затраты, понесенные в связи с предстоящими работами, учитываются как расходы будущих периодов, в том числе:

- переданные материалы;

- перечисленные авансы субподрядчикам;

- перечисленная арендная плата.

Понятие расходов будущих периодов в МСФО не применяется. В соответствии с IAS 11 затраты, относящиеся к будущей деятельности по договору строительного подряда (авансы выданные; материалы, переданные для строительства), учитываются на счете договора подряда и впоследствии формируют себестоимость работ.

Авансы, перечисленные субподрядчику, не могут учитываться при расчете процента готовности объекта, так как отражают только расчеты с контрагентом, а не его фактическое участие в выполнении строительных работ.

Порядок определения стадии завершенности и формирование финансового результата за период

Ключевым моментом признания финансовых результатов по договорам подряда является определение стадии завершенности.

МСФО (IAS) 11 предусматривает три варианта ее определения:

На основе принятых работ;

На основе фактических затрат;

В соответствии с отчетами о выполнении работ.

Стадия завершенности на основе принятых работ определяется как соотношение фактически принятых заказчиком работ и общей стоимости договора. Себестоимость определяется расчетным путем как общая плановая сметная величина затрат, умноженная на процент завершенности.

В отчете о прибылях и убытках за период отражается выручка как стоимость принятых заказчиком работ и себестоимость, рассчитанная исходя из стадии завершенности. Помимо этого, в состав доходов, отражаемых в отчете о прибылях и убытках, должна включаться стоимость компенсируемых заказчиком затрат, а также определяемая величина премий и штрафов, исходя из условий договоров. Себестоимость строительных работ за период должна, в свою очередь, корректироваться с учетом незапланированных затрат по исправлению ошибок и иных компенсируемых и некомпенсируемых заказчиком затрат.

Пример 1

Компания «Строймонтаж» выполняет работы по договору с компанией «Альфа». Стоимость договора (с фиксированной ценой) составляет 40 000 000 руб. Сметная стоимость затрат по договору определена в 33 000 000 руб.

В текущем году стоимость принятых заказчиком работ составила 16 000 000 руб.

Совокупные затраты «Строймонтажа» по договору составили 15 000 000 руб. (представлены в таблице):

Рассчитаем показатели для отчетности на основе «принятых работ».

Исходя из соотношения плановых выручки и затрат указанный договор является прибыльным. Следовательно, расчет выручки и себестоимости по нему должен осуществляться «по мере готовности».

1) Степень завершенности строительных работ на отчетную дату составляет:

16 000 000 руб. / 40 000 000 руб. × 100 % = 40 %,

где 16 000 000 руб. - стоимость принятых заказчиком работ;

40 000 000 руб. - общая стоимость контракта.

2) Выручка по договору за период составляет:

16 000 000 руб. (40 % × 40 000 = 16 000).

3) Себестоимость строительных работ (расчетная величина) определяется как общая сметная стоимость затрат по договору, умноженная на процент завершенности, плюс фактические дополнительные незапланированные расходы:

33 000 000 руб. × 40 % + 500 000 руб. = 13 700 000 руб.

Таким образом, по договору строительного подряда в отчетном периоде будет признана прибыль в сумме 2 300 000 руб. (16 000 000 - 13 700 000).

Стадия завершенности на основе фактических расходов определяется как соотношение понесенных при строительстве запланированных расходов и общей сметной стоимости затрат. Выручка и себестоимость за период определяются как стоимость договора, умноженная на расчетный процент завершенности.

В расчет стадии завершенности не следует включать незапланированные затраты по исправлению ошибок и дополнительные компенсируемые и некомпенсируемые заказчиком затраты. Вместе с тем незапланированные затраты по исправлению ошибок, дополнительные компенсируемые и некомпенсируемые заказчиком затраты подлежат включению в расходы текущего периода отчета о прибылях и убытках.

Пример 2

Используем пример 1 для иллюстрации определения степени завершенности «по затратам».

1) Степень завершенности работ на отчетную дату, с использованием метода «от затрат», определяется как отношение фактических затрат (без учета строительных материалов в остатке) к общей сметной стоимости затрат по договору:

((5 000 000 + 6 000 000 + 1 500 000 + 1 000 000) / 33 000 000) × 100 % = 41 %.

2) Себестоимость строительных работ за период будет определяться:

Как фактические затраты без учета строительных материалов в остатке плюс

Затраты на исправление некачественных работ, т. е.

41 % × 33 000 000 руб. + 500 000 руб. = 13 500 руб. + 500 000 руб. = 14 000 000 руб.

3) Выручка по договору за период определяется как общая стоимость договора, умноженная на степень завершенности:

40 000 000 руб. × 41 % = 16 400 000 руб.

Таким образом, в отчетном периоде будет признана прибыль по договору в сумме 2 400 000 руб. (16 400 000 - 14 000 000).

Стадия завершенности строительных работ может определяться на основании фактических отчетов о ходе выполнения работ, т. е. отчетов, представляющих фактический объем выполненных работ и фактические затраты, понесенные в связи с выполнением данного объема.

В этом случае за основу показателей выручки и себестоимости за период берутся фактические данные о выполнении работ, которые, в свою очередь, должны корректироваться на компенсируемые заказчиком дополнительные затраты (увеличивают показатели выручки и себестоимости) и на незапланированные, некомпенсируемые расходы, в том числе расходы по исправлению ошибок строительства.

Пример 3

Компания «Стройтрейд» выполняет строительные работы для компании «Бета» по договору, стоимость которого составляет 10 000 000 руб. Сметная стоимость затрат по договору - 8 000 000 руб. По договору предусмотрена компенсация расходов по индексации заработной платы работников. В течение отчетного периода дополнительные компенсируемые заказчиком затраты по оплате труда составили 500 000 руб.

По мнению экспертов, за отчетный период работы завершены на 30 %.

1) Выручка по договору строительного подряда определяется следующим образом:

10 000 000 руб. × 30 % + 500 000 руб. = 3 500 000 руб.

(расчетный показатель исходя из стадии завершенности плюс компенсируемые расходы).

2) Себестоимость строительных работ составляет:

8 000 000 руб. × 30 % + 500 000 руб. = 2 900 000 руб.

Таким образом, по договору строительного подряда компанией «Стройтрейд» в отчетном периоде будет признана прибыль в сумме 600 000 руб. (3 500 000 - 2 900 000).

РСБУ. В соответствии с ПБУ 2/2008 при определении стадии завершенности за основу может быть взята:

- доля затрат, понесенных на отчетную дату к суммарным затратам по договору, либо

- доля выполненных работ на отчетную дату от общего объема работ.

По мнению автора, последний вариант определения стадии готовности больше напоминает способ «на основании отчетов о выполненных работах», описанный в IAS 11, поскольку способ определения готовности объекта «по принятым работам» предполагает сдачу-приемку работ, т. е. оформление соответствующего двухстороннего акта.

Из этого следует, что такой вариант определения стадии завершенности строительных работ, как «на основе принятых работ», в РСБУ не предусмотрен.

Индивидуальный учет договоров подряда

Рентабельность договора согласно IAS 11 должна определяться отдельно по каждому договору строительного подряда. Это положение стандарта является залогом корректного формирования показателей отчета о прибылях и убытках, а также представления информации в бухгалтерском балансе.

Допускается объединение двух и более договоров подряда в один договор. В частности, когда договоры настолько тесно взаимосвязаны, что фактически представляют собой единый проект с общей нормой прибыли. Либо когда договоры выполняются одновременно или последовательно без перерывов. Возможна и другая ситуация, когда в рамках одного договора осуществляется строительство сразу нескольких объектов. В этом случае целесообразно представлять сооружение отдельных объектов в качестве самостоятельных договоров на строительство, если затраты и выручка по каждому объекту могут быть выделены и учтены отдельно.

Отражение информации в отчете о финансовом положении

Согласно IAS 11 в отчете о финансовом положении (балансе) компании должна отражаться валовая сумма, причитающаяся с заказчиков (подлежащая выплате заказчику) за работу по договору на строительство, представляющая собой сальдо, складывающееся из следующих показателей:

Понесенные затраты плюс

Признанные прибыли минус

Признанные убытки минус

Сумма выставленных промежуточных счетов (п. 42 МСФО (IAS) 11).

Валовая сумма по договорам подряда должна формироваться в оборотно-сальдовой ведомости автоматически, если в учете корректно выполнены бухгалтерские проводки.

Учет затрат по договору строительного подряда ведется накопительно на счете договора:

Дт «Счет договора подряда»

Кт «Расчеты с поставщиками», «Расчеты с работниками», «Материалы» и т. д.

При признании выручки за отчетный период выполняется запись по дебету счета договора:

Дт «Счет договора подряда»

Кт «Выручка отчета о прибылях и убытках»

При признании себестоимости строительных работ за отчетный период выполняется кредитовая запись по счету договора:

Дт «Себестоимость отчета о прибылях и убытках»

Кт «Счет договора подряда»

При выставлении промежуточных счетов формируется задолженность по договору строительного подряда:

Дт «Дебиторская задолженность»

Кт «Счет договора подряда»

При получении оплаты от заказчика дебиторская задолженность «закрывается»:

Дт «Денежные средства»

Кт «Дебиторская задолженность»

После отражения указанных бухгалтерских записей сформировавшееся по счету договора подряда свернутое сальдо и будет являться валовой суммой по выполненным строительным работам, подлежащей представлению в бухгалтерском балансе:

Отдельно в составе дебиторской (кредиторской) задолженности баланса будет отражаться фактическое состояние расчетов с заказчиком по выставленным счетам.

Согласно IAS 11 валовые суммы по различным договорам подряда должны представляться в бухгалтерском балансе развернуто.

Далее рассмотрим, какие требования к корреспонденции счетов в этом случае выдвигает российское законодательство по бухгалтерскому учету, в частности ПБУ2/2008 «Учет договоров строительного подряда» (при оформлении корреспонденции будет использоваться название статей, а не номера счетов).

Учет затрат по договору осуществляется по счету «Незавершенное производство» (сч. 20):

Дт «НЗП»

Кт «Материалы», «Расчеты с персоналом», «Расчеты со сторонними организациями» и т. д.

Как указано выше, в отечественном учете расходы, понесенные в связи с предстоящими работами, должны учитываться как расходы будущих периодов с последующим списанием по мере признания выручки по договору (п. 16 ПБУ 2/2008).

Признание расходов по договору в части выполненных работ осуществляется проводкой:

Дт «Отчет о прибылях и убытках» (себестоимость продаж)

Кт «НЗП»

Учет выручки по договору, определяемой по мере готовности, осуществляется в соответствии с п. 26 ПБУ 2/2008 в качестве отдельного актива , т. е.

Дт «Выручка, не предъявленная к оплате»

Кт «Отчет о прибылях и убытках» (выручка от продаж)

При выставлении промежуточных счетов начисленная по мере готовности непредъявленная выручка переводится в дебиторскую задолженность:

Дт «Дебиторская задолженность»

Кт «Выручка, не предъявленная к оплате»

Таким образом, в российском балансе подрядные работы отражаются в виде:

Незавершенного производства;

Расходов будущих периодов;

Не предъявленной к оплате начисленной выручки (отдельный актив);

Отрицательной разницы между выручкой, предъявленной на основании выставленных счетов, и непредъявленной выручкой (отдельное обязательство),

Дебиторской задолженности (по выставленным счетам);

Кредиторской задолженности (полученные авансы).

Для сравнения сопоставим показатели в части договоров подряда бухгалтерской (финансовой) отчетности в двух учетных системах:

Ниже рассмотрим на примере, как формируются показатели по договору на строительство для финансовой отчетности по МСФО и для бухгалтерской отчетности, подготавливаемой по российским правилам учета.

Пример 4

Компания «АВС» (подрядчик) 01.01.04 заключила договор на строительство здания на сумму $1 100 000 сроком на 3 года.

В 2005 г. согласовано повышение стоимости вознаграждения до $1 200 000.

Первоначальная оценка затрат по договору - $750 000. По вине заказчика дополнительные затраты в 2004 г. составили $50 000.

Компания «АВС» рассчитывает степень завершенности на основе затрат.

Покажем расчет доходов и расходов для каждого из отчетных периодов.

Информация по договору в течение всего периода строительства представлена в таблице:

	2004 г.	2005 г.	2006 г.	Итого
Цена договора
Промежуточные счета
Денежные поступления
Затраты (накопительно)
в том числе аванс субподрядчику
Дальнейшие затраты
Суммарные затраты

1. Рассмотрим учет по МСФО.

Статус договора: $1 100 000 минус $750 000 - договор прибыльный.

2004 г. (в $)

Фактические затраты: 450 000

Плановые затраты: 800 000

Процент завершенности: 56,25 % (450 000 / 800 000)

Выручка за период: 1 100 000 × 56,25 % = 618 750

Затраты за период: 800 000 × 56,25 % = 450 000

Для представления в отчете о прибылях и убытках за 2004 г.:

Выручка: 618 750

Себестоимость: (450 000)

Прибыль: 168 750

2005 г. (в $)

Фактические затраты: 650 000

Плановые затраты: 800 000

Процент завершенности: 81,25 %

Выручка нарастающим итогом (за 2 периода):

1 200 000 × 81,25 % = 975 000

800 000 × 81,25 = 650 000

Для представления в отчете о прибылях и убытках за 2005 г.:

Выручка: 975 000 - 618 750 = 356 250

Себестоимость: (650 000 - 450 000) = (200 000)

Прибыль: 156 250

2006 г. (в $)

Фактические затраты: 800 000

Плановые затраты: 800 000

Процент завершенности: 100 %

Выручка нарастающим итогом (за 3 периода): 1 200 000

Для представления в отчете о прибылях и убытках за 2006 г.:

Выручка: 1 200 000 - 975 000 = 225 000

Себестоимость: (800 000 - 650 000) = (150 000)

Прибыль: 75 000

Бухгалтерские записи в учете по международным стандартам представим в виде стандартных «самолетиков»:

Счет договора подряда
Затраты 2004 г. - 550	0 - промежуточные счета
Выручка - 619	450 - себестоимость
На 31.12.04 Валовая сумма (Дт) 719
Затраты 2005 г. 100	600 - промежуточные счета
Выручка - 356	200 - себестоимость
На 31.12.05 Валовая сумма (Дт) 375
Затраты 2006 г. 150	600 - промежуточные счета
Выручка - 225	150 - себестоимость
На 31.12.06 Валовая сумма 0

Проводки по указанному выше договору подряда, которые должны быть выполнены в двух учетных системах, сопоставим в таблице:

Операция	МСФО	РСБУ
Затраты по договору	Дт «Счет договора» - 800 000 Кт «Расчеты» - 800 000	Дт «НЗП» («РБП») - 800 000 Кт «Расчеты», «Материалы» - 800 000
Признана выручка	Дт «Счет договора» - 1 200 000 Кт «Выручка» - 1 200 000	Дт «Выручка, не предъявленная к оплате» - 1 200 000 Кт «Отчет о прибылях и убытках» - 1 200 000
Отражена себестоимость	Дт «ОПУ» - 800 000 Кт «Счет договора» - 800 000	Дт «Отчет о прибылях и убытках» - 800 000 Кт «НЗП» - 800 000
Выставлены промежуточные счета	Дт «ДЗ» - 1 200 000 Кт «Счет договора» - 1 200 000	Дт «ДЗ» - 1 200 000 Кт «Выручка, не предъявленная к оплате» - 1 200 000
Получены денежные средства	Дт «ДС» - 1 200 000 Кт «ДЗ» («КЗ») - 1 200 000	Дт «ДС» - 1 200 000 Кт «ДЗ» («КЗ») - 1 200 000

Для сравнения представим в таблице информацию по договору, которая формируется в отчетности по МСФО и подготовленной по российским бухгалтерским стандартам на промежуточную дату (на 31.12.04).

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК РФ).

Основной сферой применения договора строительного подряда является деятельность по созданию, реконструкции, модернизации основных производственных и непроизводственных фондов. Вместе с тем распространены договоры, заключаемые для удовлетворения бытовых или других потребностей граждан (при строительстве гаражей, дачных домов, коттеджей и проч.).

Деятельность по строительству может осуществляться за счет финансовых средств заказчика (заказчик при этом является и инвестором) либо за счет средств иных лиц, вкладывающих в строительство денежные средства или иные инвестиции и не являющихся заказчиками работ. В последнем случае инвесторами могут выступать, в частности, будущие пользователи объектов - физические и юридические лица, как российские, так и иностранные.

Договор строительного подряда возмездный, взаимный, консенсуальный.

Основным отличительным признаком договора строительного подряда как разновидности договора подряда служит особая область его использования. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если же указанные работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда. Так, монтаж подрядчиком лифтов на функционирующем предприятии регулируется общими нормами о подряде. По правилам о договоре строительного подряда могут также выполняться работы по капитальному (но не текущему) ремонту зданий и сооружений. Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он производится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений.

Поскольку договор строительного подряда является одним из видов договора подряда, то к нему, если иное не предусмотрено специальными правилами о строительном подряде, применяются общие положения ГК РФ о подряде (п. 2 ст. 702) 1 .

К работам по капитальному ремонту зданий и сооружений правила о договоре строительного подряда применяются, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Если в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту исключена возможность применения норм о строительном подряде, то будет действовать правовой режим, установленный гл. 39 ГК РФ. Если же заказчиком по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы выполняются для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (при строительстве гаража, дачного домика, жилого дома и т. д.), к такому договору в части, касающейся прав заказчика, применяются правила ГК РФ о бытовом подряде (п. 3 ст. 740). Такой гражданин пользуется также правами, предоставленными Законом РФ «О защите прав потребителей».

Важное место в правовом регулировании строительного подряда занимают нормативные акты публичного порядка, регулирующие условия и порядок вложения инвестиций, определяющие требования в области градостроительного планирования, использования земельных участков под строительство и др. К подобным актам относятся, в частности: Градостроительный кодекс РФ, федеральные законы «О техническом регулировании», от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» , от 9 июля 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» , от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и др.

Важной особенностью правового регулирования отношений, возникающих из договора строительного подряда, является наличие системы нормативно-технических актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных, пуско-наладочных работ, а также определяющих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям (строительные нормы и правила (СНиП), государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений, сооружений).

Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В качестве заказчика вправе выступать физические и юридические лица, включая иностранные. Заказчики, как отмечалось выше, не всегда являются инвесторами. Нередко на практике функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специализированной организации на основании, например, агентского договора. Это объясняется тем, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний.

Подрядчиком выступают предприниматели: строительные, строительно-монтажные, пусконаладочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели, имеющие к тому же лицензию или сертификат на осуществление соответствующего вида деятельности. Отдельные виды деятельности, составляющие предмет рассматриваемого договора, подлежат лицензированию .

В § 3 гл. 37 ГК РФ не содержится указаний относительно формы рассматриваемого договора. Следовательно, необходимо руководствоваться общими правилами Кодекса о форме сделки (ст. 158-163, 165). Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляется сторонами самостоятельно либо путем проведения конкурсов, аукционов.

В строительном подряде важно правильно определить момент заключения договора. Этот момент должен выбираться сторонами с учетом того, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, а также со сметой, определяющей стоимость работ (п. 1 ст. 743 ГК РФ). При этом зачастую часть технической документации заказчик должен иметь еще до начала работ. Так, при строительстве (капитальном ремонте) объектов, эксплуатация которых затрагивает публичные интересы, до начала выполнения работ заказчик в установленном порядке обязан получить разрешение на их проведение: получить право на строительство (реконструкцию) или право на проведение капитального, планово-предупредительного ремонта, перепланировки помещений и др. Преждевременно было бы заключать договор до получения названных документов. Поэтому договоры на выполнение подобных работ, как правило, заключаются, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, необходимую и достаточную для начала выполнения работ.

Структура договорных связей по договору строительного подряда определяется в соответствии с общими положениями о структуре договорных связей при подряде. Характерным для строительного подряда типом договорных связей является система генерального подряда.

Нормы о распределении рисков между сторонами договора строительного подряда в значительной степени совпадают с теми, которые содержатся в общих положениях о подряде (ст. 705 ГК РФ). Прежде всего это правило о том, что риски по выполнению работы несет подрядчик, т. е. он принимает на себя, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, все неблагоприятные последствия, возникающие в силу случайных обстоятельств, не зависящих от воли и поведения сторон. Так, в п. 1 ст. 741 ГК РФ предусмотрено, что риск случайного повреждения или случайной гибели объекта строительства до момента его приемки несет подрядчик. Следовательно, при случайной гибели (повреждении) объекта строительства до сдачи его заказчику подрядчик (как и при обычном подряде) лишен права требовать вознаграждения за выполненные работы. Особыми являются лишь следующие положения. Пункт 1 ст. 741 в отличие от ст. 705 содержит императивные предписания и исключает принятие сторонами иного решения о распределении рисков в подобных случаях.

В то же время в правилах о строительном подряде, принимая во внимание его длительные сроки и зависимость многих условий строительства от заказчика, ряд рисков переносятся с подрядчика на заказчика. Так, при гибели (повреждении) не по вине подрядчика результата отдельного этапа работ, наступившей до приемки работ в целом, но после приемки заказчиком отдельного этапа работ применяется специальный порядок распределения рисков. С момента приемки результата отдельного этапа выполненных работ риск его случайной гибели (повреждения) переносится на заказчика (п. 3 ст. 753 ГК РФ). Примером может служить следующий случай. Подрядчик осуществлял строительство здания речного пароходства. В договоре выделялись этапы работ: возведение фундамента, строительство надземной части здания, отделочные работы. Первый этап строительства - возведение фундамента - был завершен и в установленном порядке принят заказчиком. Однако весенним разливом реки, сопровождавшимся подъемом воды выше предельных отметок, фундамент смыло. Работы по его сооружению подрядчик вынужден был выполнить вторично. При таких обстоятельствах фундамент должен быть восстановлен за счет средств заказчика.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.

Согласно п. 2 ст. 740 ГК РФ предметом договора подряда является выполнение работ и их особый результат в виде построенного или реконструируемого предприятия, здания, сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ либо работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. В случаях, предусмотренных договором, в предмет договора могут включаться не только строительство (реконструкция) объекта либо выполнение комплекса определенных работ, но и обеспечение эксплуатации объекта в течение указанного в договоре срока (использование зданий, сооружений, технических устройств по назначению, их техническое обслуживание).

Детально предмет договора характеризует задание заказчика. В договоре строительного подряда задание заказчика содержится не только в обычных предложениях и разъяснениях, содержащихся в тексте договора, но главным образом в технической документации к договору, в которой указываются вид, объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования.

Вместе с тем предмет договора может быть установлен и иным образом (например, путем ознакомления с типовым образцом). Поэтому отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для утверждения о недостижении соглашения по предмету договора и для признания договора незаключенным 1 .

Техническая документация включает ИРД, градостроительную документацию 2 , предпроектную 3 и проектную документацию (проекты на строительство) 4 и др. Состав и содержание технической документации зависят от вида объекта строительства. В ряде случаев техническая документация под-

• 1 См. п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (ВВАС РФ. 2000. № 3).
• 2 Градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Она включает территориальные схемы градостроительного планирования развития территорий, генеральные планы городских и сельских поселений и т. п.
• 3 К предпроектной документации относятся, в частности: задание на проектирование, включающее основание для проектирования, основные технико-экономические показатели объекта, сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства и др.
• 4 Основным проектным документом на строительство объектов является, как правило, технико-экономическое обоснование строительства (ТЭО). На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО разрабатывается рабочая документация: рабочие чертежи, чертежи типовых конструкций, изделий и узлов и проч.

Подрядчик при выполнении строительных работ не вправе отступать от технической документации. Вместе с тем обязанность осуществлять строительство в соответствии с технической документацией не исключает ситуации, когда в период действия договора стороны сочтут необходимым внести изменения в техническую документацию (и тем самым изменить предмет договора).

Заказчик вправе сделать это в любое время до сдачи ему результата работ и без объяснения причин (например, в связи с изменением потребностей заказчика, усовершенствованием отдельных проектных решений либо применением новых технологий и др.). Однако решение заказчика о пересмотре технической документации может затронуть интересы подрядчика. Защищая интересы подрядчика, ГК РФ (п. 1 ст. 744) предусматривает два ограничения в праве заказчика изменить техническую документацию:

• 1) ограничение, касающееся объема связанных с этим дополнительных работ. Подобные работы по стоимости не должны превышать 10% указанной в смете общей стоимости строительства, т. е. должны быть относительно невелики по объему;
• 2) ограничение, касающееся существа изменения технической документации. Изменение не должно менять характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. К примеру, изменение технической документации не должно привести к замене работ по капитальному ремонту на работы по строительству нового объекта.

Если оба указанных условия заказчиком соблюдены, то подрядчик не вправе отказаться от проведения дополнительных работ, вызванных изменением технической документации (при условии их оплаты).

Если предлагаемые заказчиком изменения технической документации требуют выполнения дополнительных работ, превышающих по стоимости указанный выше предел в 10%, либо меняют характер работ, изменение технической документации возможно только с согласия подрядчика и требует согласования дополнительной сметы (п. 2 ст. 744 ГК РФ).

Изменение технической документации может последовать при определенных названных в законе условиях и по требованию подрядчика. Это возможно в случаях, когда подрядчик обнаружил в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим возникла необходимость проведения дополнительных работ (п. 3 ст. 743 ГК РФ). Изменения в техническую документацию по требованию подрядчика вносятся в случае обнаружения им дефектов в ней. При устранении дефектов в технической документации силами и средствами подрядчика он вправе требовать возмещения разумных расходов, понесенных при этом (п. 4 ст. 744 ГК РФ).

Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными ст. 708 ГК РФ, согласно которым в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Помимо этого сторонами могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работ (промежуточные сроки). Возможно также установление сторонами еще более конкретных сроков, например сроков устранения недостатков, обнаруженных в ходе работ или при их приемке. Разумеется, только к конечному сроку может применяться правило о сроке как существенном условии рассматриваемого договора.

Цена ввиду большого объема и сложности строительных работ обычно определяется путем составления сметы. Превышение без согласия заказчика затрат по сравнению с теми, которые учитывались при определении цены работы (сметы), компенсируется подрядчиком за счет его собственных средств (п. 1,4 ст. 743 ГК РФ).

В строительном подряде, так же как и при обычном подряде, смета может быть приблизительной (т. е. в последующем, в ходе строительства, уточняемой в соответствии с условиями договора) или твердой (окончательной).

Порядок оплаты работ определяется договором. Из формулировки ст. 711 ГК РФ следует, что если договором не предусмотрена предварительная оплата, то расчеты осуществляются после приемки заказчиком результатов работы.

При строительстве крупных дорогостоящих объектов, для возведения которых необходимо заранее закупать оборудование, материалы и т. п., применимы различные варианты оплаты: авансовые платежи заказчика, плановые платежи заказчика с установленной очередностью (ежемесячные, ежеквартальные и т. п.); платежи по мере завершения циклов, комплексов работ или отдельных этапов. В последнем случае оплата производится после подписания актов приемки промежуточных работ либо актов приемки отдельных этапов работ.

В целях стимулирования надлежащего выполнения работ нередко применяется такой порядок оплаты, характерный именно для строительного подряда, при котором заказчиком удерживается часть предназначенной для полной оплаты суммы. В этом случае по соглашению сторон часть платы (обычно 5-15% стоимости работ) не выплачивается подрядчику до определенного момента (например, до истечения гарантийного срока на результат работы или до достижения объектом строительства указанных в технической документации показателей, в том числе таких, как производственная мощность предприятия и т. п.). Такое право удержания предусматривается в договоре обычно для покрытия возможных расходов заказчика по устранению недостатков работы.

Основным исполнителем работ по договору строительного подряда является подрядчик. Но и заказчик выступает активным участником исполнения. ГК РФ предусмотрены различные формы участия заказчика в отношениях строительного подряда, содействующие либо обеспечивающие выполнение работ.

Прежде всего заказчик должен дать задание подрядчику. Важной является обязанность заказчика по материальному обеспечению исполнения работ. Формы и объем такого обеспечения весьма разнообразны. Несмотря на то что общими положениями о подряде (п. 1 ст. 704 ГК РФ) предусмотрено, что работы выполняются иждивением подрядчика, в договоре подобное правило можно изменить (п. 1 ст. 745 ГК РФ). Заказчик вправе по договору принять на себя обязанность обеспечить строительство в целом или в части материалами, деталями, конструкциями и др. При сооружении промышленных объектов заказчик чаще всего обеспечивает строительство оборудованием, подлежащим монтажу на будущем предприятии.

Заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок в том состоянии, какое необходимо для его использования в строительстве; передать в пользование здания и сооружения, нужные для обеспечения работ или относящиеся к фронту работ. На отдельно расположенных стройках заказчик принимает на себя ряд дополнительных обязанностей: передать в пользование складские помещения, общежития для работников подрядчика, обеспечить временную подводку сетей энергоснабжения, водоснабжения, паропровода, оказание транспортных и других услуг (п. 1,2 ст. 747 ГК РФ).

Главными же обязанностями заказчика на стадии завершения строительства являются принятие законченного объекта и оплата выполненных работ.

Поскольку от хода и характера строительных работ зависит результат, передаваемый заказчику, последний наделен правом контроля и надзора за выполнением работ (ст. 748 ГК РФ). Заказчику предоставлено право наблюдать за ходом и качеством работ, за соблюдением сроков их выполнения (графика), за качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также за правильностью использования подрядчиком материалов заказчика. Подрядчик обязан исполнить указания заказчика по устранению недостатков в работах, если указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Для строительного подряда, подобно другим разновидностям подряда, характерна независимость подрядчика от заказчика в организации работ при выполнении задания. Подрядчик самостоятельно определяет способ выполнения задания, самостоятельно решая все вопросы организации и обеспечения выполнения работ. Недопустимо вмешательство заказчика в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Подрядчик рассматривается законом как профессиональный исполнитель работ в отличие от заказчика, который обращается к подряду лишь от случая к случаю. Поэтому ГК РФ предусматривает обязанности подрядчика предупреждать заказчика о степени пригодности предлагаемых последним материалов или способов выполнения работ (п. 1 ст. 716, п. 2 ст. 751). Неисполнение этой обязанности влечет возложение на подрядчика неблагоприятных последствий (п. 2, 3 ст. 716).

Существенное значение для договора строительного подряда имеет обязанность подрядчика по охране окружающей среды, по предупреждению ведения работ, следствием которых может быть нарушение экологических норм и правил. Подрядчик при осуществлении работ также должен предусматривать меры, обеспечивающие их безопасность, в частности оснащение строительной площадки и отдельных видов работ, а также специалистов средствами безопасности.

Устранять искусственные препятствия призвано правило ст. 750 ГК РФ о сотрудничестве участников строительного подряда (как заказчика, так и подрядчика) при исполнении обязательства. Как неисполнение заказчиком обязанности по сотрудничеству Высший Арбитражный Суд РФ расценил, в частности, следующий факт. Заказчик - муниципальное предприятие по строительству жилья - не принимал результат работ - построенный дом, поскольку дом не подключен к системе водо- и теплоснабжения. Подключение же не было сделано подрядчиком из-за того, что администрация города отказывалась временно отключить подачу тепла и воды для выполнения врезки коммуникаций дома в общегородскую систему ресурсоснабжения. Заказчик мог оказать содействие в получении разрешения на указанные работы, в том числе путем обсуждения с руководством города вопроса об изменении способа подключения объекта, но оставил без ответа все обращения к нему. На этом основании суд пришел к выводу о непринятии заказчиком зависящих от него мер по устранению препятствий к исполнению договора и о неисполнении им обязательств по сотрудничеству и отказал ему во взыскании с подрядчика неустойки за просрочку сдачи объекта .

В практике встречаются различные виды приемки результата работы: промежуточная, частичная, приемка отдельных этапов работ, полная, а также приемка заказчиком и государственная приемка. Главное назначение всех видов приемки - проверить объем и качество работ.

Государственная приемка проводится с участием представителей государственных органов и органов местного самоуправления. Обычно такая приемка осуществляется при строительстве объектов недвижимости, эксплуатация которых затрагивает публичные интересы. Объект считается принятым к эксплуатации и право на него подлежит государственной регистрации только после надлежащего завершения государственной приемки.

Порядок приемки подобных объектов в эксплуатацию определяется СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения».

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом сдачи или приемки, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной (п. 4 ст. 753 ГК РФ). Оформленный таким образом акт имеет юридическую силу, является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору и порождает обязанность заказчика по оплате выполненных работ. Заинтересованной стороной акт может быть оспорен в суде. Суд вправе признать односторонний акт недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Так, заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность использования его для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены заказчиком или подрядчиком (п. 6 ст. 753).

Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора строительного подряда является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору подряда (§ 1 гл. 37, гл. 25 ГК РФ) .

Следует иметь в виду и возможность возложения на участников договора административной ответственности за правонарушения в области строительства, влекущие снижение и потерю прочности, устойчивости и надежности зданий, строений и сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов (ст. 9.4, 9.5 КоАП РФ).

• Правила о договорах подряда на капитальное строительство, утв.постановлением Совета Министров СССР от 26 декабря 1986 г.№ 1550, на территории РФ не действуют. См. п. 6 постановленияПравительства РФ от 14 августа 1993 г. «Об утверждении Основныхположений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации» (САПП РФ.1993. № 34. Ст. 3189).
• Так, в ходе разработки технической документации на объекты капитального строительства независимо от того, кто (заказчик или подрядчик) ее готовит, от источников финансирования строительства, оторганизационно-правовой формы организации-заказчика градостроительная документация и проекты на строительство подлежат государственной экспертизе в специально уполномоченных на то государственныхорганах (ст. 14 Федерального закона «Об инвестиционной деятельностив Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
• Например, состав, порядок разработки и утверждения такого вида технической документации, как градостроительная, определяютсяв соответствии с требованиями СНиП 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования экспертизы, градостроительной документации», утв. постановлением Госстроя России от 29 октября2002 г. № 150. См. также письмо Госстроя России от 20 марта 2003 г.№ СК-1692/3 «О порядке разработки, согласования, утверждения исоставе предпроектной и проектной документации на строительствопредприятий, зданий и сооружений».
• Нередко в договоре строительного подряда указывается, что ценастроительно-монтажных работ состоит из двух частей: базисной и переменной. Базисная часть определяется путем составления сметы исходя из цен, известных на конкретную дату, и выражается точнойсуммой. Переменная часть отражает изменение цен и выражается определенным индексом. Согласно материалам одного из арбитражныхдел в качестве такой переменной величины выступали текущие индексы стоимостных показателей, определяемые областным центромпо ценообразованию (см. п. 6 информационного письма ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51). Подобная практика обусловлена тем, что в настоящее время, как правило,отсутствуют единые нормы и расценки на работы, исчисленные на основе действующих цен.
• См. п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51.
• В гл. 37 ГК РФ не предусмотрены случаи законной неустойки, втом числе и за ненадлежащее качество предъявленного подрядчикомк сдаче заказчику результата работ. Вместе с тем законная неустойкаустановлена за нарушение обязательств при выполнении подрядныхстроительных работ для государственных нужд. См., например, п. 9Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектовдля федеральных государственных нужд в Российской Федерации(САПП РФ. 1993. № 34. Ст. 3189).

на выполнение строительных работ в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Подрядчик », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. Понятия, применяемые в настоящем Договоре, означают следующее:

1.1.1. Стороны – Заказчик и Подрядчик.

1.1.2. Объект – помещение Заказчика.

1.1.3. Договор подряда, именуемый в дальнейшем «Договор» – настоящий документ, включающий все содержащиеся в нем гарантии, приложения, подписанные Заказчиком и Подрядчиком, дополнения и изменения к нему, которые могут быть подписаны Сторонами, в т.ч. в период выполнения работ.

1.1.4. Строительная площадка – территория или помещение, необходимая для выполнения строительных работ по настоящему Договору, расположенная по адресу: .

1.1.5. Работы – комплекс ремонтных работ, подлежащих выполнению Подрядчиком в соответствии с условиями Договора и сданных по Акту сдачи-приемки выполненных работ по Договору.

1.1.6. Одобрение – подтверждение в письменной форме, сделанное Заказчиком (или Подрядчиком).

1.1.7. Акт сдачи-приемки выполненных работ по Договору – документ, подтверждающий выполнение (сдачу-приемку) Подрядчиком Работ и приемку Объекта (или его части) Заказчиком.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательство выполнить строительные работы на объекте Заказчика в соответствии с разработанной проектно-технической и сметной документацией, утвержденной Заказчиком.

2.2. Конкретные виды и объемы выполняемых работ определяются Приложениями (Сметами) к настоящему Договору.

2.3. Работы должны выполняться в соответствии со строительными нормами и правилами, соблюдением Правил техники безопасности при проведении СМР и требований Арендодателя.

3. СТОИМОСТЬ РАБОТ

3.1.Общая стоимость работ по объекту указывается в Приложениях (Сметах), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора.

3.2. Общая стоимость работ может быть изменена по согласованию Сторон в следующих случаях:

• при увеличении или уменьшении объемов и видов работ, включенных в Приложения (Сметы) к настоящему Договору;
• при изменении характера, качества или вида указанной работы;
• при изменении порядка налогообложения в РФ после заключения Договора, в частности введения новых налогов и других сборов, их отмены или изменения размеров, действующих на день подписания Договора.

3.3. Если такие изменения повлияют на стоимость или срок завершения работ, то Подрядчик приступает к их выполнению только после подписания Сторонами соответствующего Дополнительного соглашения к настоящему Договору, становящегося с момента подписания неотъемлемой частью настоящего Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПОДРЯДЧИКА

4.1. Подрядчик обязуется:

4.1.1. Выполнить Работы со сдачей Заказчику в сроки, предусмотренные настоящим Договором.

4.1.2. Нести ответственность за безопасные условия труда, выполнение противопожарных мероприятий на объекте и способы проведения работ на объекте. За ущерб, причиненный в ходе работ третьим лицам, Подрядчик несет ответственность в случае, если ущерб нанесен по его вине.

4.1.3. Относиться к информации, передаваемой ему Заказчиком, как к конфиденциальной.

4.1.4. Исполнять полученные в ходе выполнения работ указания Заказчика, если они не противоречат условиям Договора.

4.1.5. В течение дней с даты подписания настоящего Договора назначить уполномоченного представителя Подрядчика и в письменной форме сообщить об этом Заказчику, указав полный объем предоставленных ему полномочий.

4.1.6. За свой счет, своими силами и средствами осуществлять приемку, разгрузку, складирование строительной техники, оборудования для производства Подрядчиком работ.

4.1.7. Ежедневно осуществлять в процессе выполнения работ и по окончании работ уборку строительной площадки от строительного мусора.

4.1.8. Перед сдачей объекта под монтаж оборудования вывезти принадлежащие Подрядчику материалы, инструменты и оборудование, убрать строительный мусор.

4.2. Подрядчик имеет право при согласовании с Заказчиком привлекать для выполнения работ по Договору третьих лиц. При этом Подрядчик несет перед Заказчиком всю ответственность за выполнение третьими лицами условий Договора.

4.3. Подрядчик обязан немедленно предупредить Заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: непригодности или недоброкачественности предоставленных Заказчиком материалов, оборудования или технической документации; иных, не зависящих от Подрядчика обстоятельств, которые грозят годности, прочности, надежности или качеству результатов выполняемой работы, либо создают невозможность ее завершения в срок.

4.4. Подрядчик обязан заключить договор на страхование своей профессиональной ответственности на период производства строительных работ.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

5.1. Заказчик обязуется:

5.1.1. Передать Подрядчику помещение, пригодное для производства строительных работ, по Акту.

5.1.2. Заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных настоящим Договором, оказывать Подрядчику содействие в выполнении работы.

5.1.3. Осуществлять платежи и приемку выполненных работ в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим Договором.

5.2. Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество выполняемых Подрядчиком работ, не вмешиваясь при этом в оперативную деятельность. При обнаружении существенных недостатков Заказчик имеет право остановить работу до их устранения. Данный факт фиксируется в журнале работ.

5.3. Заказчик вправе по согласованию с Подрядчиком в счет стоимости работ приобретать необходимое оборудование и материалы. При этом цена работ, подлежащая уплате Подрядчику, уменьшается на предусмотренную Сметой стоимость приобретенного оборудования и материалов.

5.4. Заказчик в период действия настоящего Договора вправе привлекать для выполнения работ, предусмотренных настоящим Договором, иных лиц, кроме Подрядчика, в случае, если Подрядчик выполняет работу с ненадлежащим качеством или задержками, с возложением всех расходов, связанных с привлечением третьих лиц, на Подрядчика.

5.5. В случае, указанном в п.5.4 настоящего Договора, Заказчик в течение рабочих дней с момента заключения Договора с другой подрядной организацией, направляет Подрядчику письменное требование и счет на оплату всех расходов, связанных с привлечением третьих лиц. Счет должен быть оплачен Подрядчиком в -дневный срок с момента его получения.

6. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

6.1. Подрядчик приступает к выполнению работ в течение рабочих дней после перечисления Заказчиком аванса на его расчетный счет.

6.2. Срок выполнения и окончания работ по Приложениям (Сметам) определяется Календарным графиком.

6.3. В случае остановки работ или простоя не по вине Подрядчика составляется двусторонний Акт и сроки производства работ корректируются Сторонами пропорционально времени простоя.

7. УСЛОВИЯ ПЛАТЕЖЕЙ И РАСЧЕТОВ

7.1. Платежи по Приложениям (Сметам) осуществляются в следующем порядке:

7.1.1. Заказчик выплачивает Подрядчику аванс для закупки и завоза материалов в размере % от общей стоимости работ по Приложениям (Сметам) не позднее банковских дней с момента получения выставленного Подрядчиком счета.

7.1.2. Следующие этапы оплаты (в случае выполнения работ свыше одного месяца): производятся согласно актов выполненных работ по Приложениям (Сметам) с зачетом оплаченного % аванса.

7.1.3. Окончательный платеж оставшийся от стоимости работ по Приложениям (Сметам) Заказчик оплачивает в течение банковских дней со дня подписания Сторонами Акта сдачи-приемки помещения в эксплуатацию.

7.2. Обязательства Заказчика по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с расчетного счета Заказчика.

7.3. В случае досрочного выполнения Подрядчиком работ Заказчик может досрочно принять и оплатить работы.

8. ПРОИЗВОДСТВО И ПРИЕМКА РАБОТ

8.1. Подрядчик перед началом работ принимает от Заказчика помещение по Акту с указанием (при наличии) выполненных работ или смонтированного инженерного оборудования другой подрядной организацией.

8.2. Подрядчик совместно с Заказчиком оформляет допуск своего рабочего персонала на объект в соответствии с требованиями Арендодателя и его технических служб.

8.3. Заказчик назначает на объекте своего представителя, который от имени Заказчика совместно с Подрядчиком оформляет Акты на выполненные скрытые работы и решает вопросы, возникающие в ходе производства работ. Уполномоченный Заказчиком представитель имеет право беспрепятственного доступа ко всем видам работ в течение всего периода их выполнения и в любое время их производства.

8.4. Подрядчик самостоятельно организует производство работ на объекте в соответствии со сроками, определенным Календарным планом к Приложениям (Сметам).

8.5. С момента начала работ и до их завершения Подрядчик ведет журнал производства работ, в котором ведется фиксация фактов и обстоятельств, связанных с производством работ и имеющих значение для взаимоотношений Сторон (дата начала и окончания работ, сообщения об осмотре и принятии работ (в т.ч. и скрытых) и согласованиях проектно-технических решений с Заказчиком).Если Заказчик не удовлетворен ходом и качеством работ или записями Подрядчика, то он излагает свое мнение в журнале производства работ. Подрядчик обязуется в трехдневный срок принять меры к устранению недостатков, указанных Заказчиком в журнале работ.

8.6. При производстве и закрытии скрытых работ Подрядчик обязан известить Заказчика и пригласить его представителя на осмотр и приемку. Заказчик производит осмотр и приемку выполненных работ с фиксацией в журнале работ.

8.7. Сдача выполненных работ по Приложениям (Сметам) производится в следующем порядке:

8.7.1. Заказчик производит приемку работ в течение рабочих дней с даты получения от Подрядчика письменного уведомления о завершении работ по Приложениям (Сметам) и готовности помещения к монтажу технологического оборудования.

8.7.2. Вместе с уведомлением о готовности помещения под монтаж технологического оборудования Подрядчик передает Заказчику комплект исполнительной проектно-технической документации.

8.7.3. В указанный срок Заказчик производит приемку помещения и при наличии выявленных недостатков и дефектов фиксирует их в Акте. Копия Акта направляется Подрядчику для принятия мер к устранению выявленных недостатков и дефектов.

8.7.4. После монтажа технологического оборудования Заказчик принимает помещение в эксплуатацию с составлением Акта или направляет Подрядчику мотивированный отказ с указанием причин, препятствующих приемке помещения в эксплуатацию.

8.7.5. Если возникнет необходимость в проведении дополнительных работ и в связи с этим в существенном повышении цены на определенном этапе выполнения работ по Приложениям (Сметам), Подрядчик обязан своевременно предупредить об этом Заказчика.

8.7.6. Дополнительные работы выполняются после подписания Сторонами Дополнительного соглашения и согласования стоимости работ.

9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием природных явлений, военных действий, запретительных актов органов государственной власти РФ, если эти обстоятельства возникли после подписания Договора и непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора. Срок исполнения обязательств по Приложениям (Сметам) отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы, а также последствия, вызванные этими обстоятельствами.

9.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору в силу обстоятельств непреодолимой силы, обязана незамедлительно с момента их наступления известить в письменной форме другую Сторону о наступлении и прекращении указанных обстоятельств. Несвоевременное извещение об обстоятельствах непреодолимой силы лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в будущем.

9.3. Если обстоятельства непреодолимой силы или их последствия будут длиться более месяца, то Стороны в течение рабочих дней обсудят, какие меры следует принять для продолжения работ по Договору. Если Стороны не смогут договориться в течение месяцев, тогда каждая из Сторон вправе потребовать расторжения Договора.

10. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

10.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.

10.2. Заказчик вправе требовать расторжения Договора в следующих случаях:

• нарушения Подрядчиком сроков выполнения работ при условии, если срок их окончания, установленный в Календарном плане, увеличивается более чем на календарных дней;
• нарушения Подрядчиком условий Договора, ведущие к снижению качества работ, предусмотренному проектом, строительными нормами и правилами;
• аннулирования лицензии на строительную деятельность, издание других актов государственными органами в рамках действующего законодательства, лишающих Подрядчика права на производство работ;
• в случае несвоевременного предупреждения Заказчика о необходимости превышения цены работ, указанной в Приложениях (Сметах).

10.3. Подрядчик вправе потребовать расторжения Договора в следующих случаях:

• при остановке Заказчиком выполнения работ по независящим от Подрядчика причинам на срок, превышающий 30 (тридцать) календарных дней;
• при финансовой несостоятельности Заказчика, а также в случае ликвидации.

10.4. При расторжении Договора на объекте с незавершенными работами Сторонами оформляются Акты сдачи-приемки выполненных работ по форме КС-2 и КС-3, на основании которых Заказчик оплачивает Подрядчику стоимость фактически выполненных работ по Приложению (Смете) на момент расторжения Договора.

10.5. Сторона, решившая расторгнуть Договор в соответствии с положениями настоящего Раздела, направляет письменное уведомление другой Стороне не позднее чем за календарных дней до предлагаемой даты расторжения настоящего Договора.

11. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

11.1. В случае необоснованной задержки установленных Договором и Календарным планом к Приложениям (Сметам) сроков перечисления оплаты выполненных работ Заказчик выплачивает Подрядчик пеню в размере % от подлежащей оплате суммы за каждый день задержки, но не более % от стоимости работ по Приложению (Смете).

11.2. В случаях не обеспечения установленных Календарным планом сроков окончания работ по вине Подрядчика им уплачивается пеня в размере % от стоимости работ, за каждый день задержки, но не более % от стоимости работ по Приложению (Смете).

11.3. Оплата пени за просрочку или иное ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, а также возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств, не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств.

11.4. Оплата штрафных санкций производится в течение банковских дней со дня получения письменного уведомления другой Стороны о взыскании штрафных санкций на расчетный счет Сторон.

11.5. Подрядчик не несет ответственность за повреждение действующих коммуникаций, обнаруженных в результате ведения работ и не указанных в проекте.

12. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

12.1. После подписания настоящего Договора все предыдущие письменные и устные соглашения, переписка, переговоры между Сторонами, относящиеся к данному Договору, теряют силу, если они противоречат настоящему Договору.

12.2. Ущерб, нанесенный третьему лицу в результате проведения работ на объекте по вине Подрядчика, компенсируется Подрядчиком.

12.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны Сторонами.

12.4. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не входят в настоящий Договор, должна быть письменно подтверждена Сторонами в форме дополнений и изменений к нему.

12.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, применяется действующее законодательство Российской Федерации.

12.6. Все Приложения (Сметы) и Календарные планы-графики производства работ к Договору являются его неотъемлемой частью.

12.7. Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего Договора, разрешаются путем переговоров, при не достижении согласия, споры разрешаются Арбитражным судом .

12.8. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

13. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

13.1. Подрядчик должен при выполнении своих обязательств по настоящему Договору соблюдать высочайшие этические и профессиональные стандарты и обязан подчиняться всем применимым законам и положениям.

13.2. Подрядчик соглашается со следующим:

• Не производить или не предлагать прямо или косвенно платеж или дар какому-либо работнику, должностному лицу или представителю правительства, правительственного учреждения или иного органа или какой-либо политической партии либо ее должностному лицу или какому-либо кандидату на политический пост при обстоятельствах, когда платеж или дар будут составлять незаконный платеж, либо когда платеж или дар был произведен с целью обеспечить неправомерное преимущество или получить какой-либо доход от деятельности;
• Приложить все свои усилия с тем, чтобы поддерживать репутацию и содействовать интересам Заказчика, и не вправе допускать конфликт между своими интересами и обязанностями, которые он имеет перед Заказчиком.

Обратите внимание, что договор подряда составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации.