Ипотечное кредитование в иностранной валюте. Рефинансирование ипотеки в долларах Ипотечный кредит в долларах

При кредитовании, в частности при ипотеке, покупатель должен ориентироваться на свои возможности и потребности. Сейчас многие банки предлагают брать ипотечные кредиты разного вида - а точнее в рублях, в долларах и в прочей валюте. Однако следует понимать, что валютные кредиты имеют как весомые преимущества, так и вполне неприятные недостатки. Так есть ли вообще смысл брать ипотеку в долларах, или следует воздержаться и отдать предпочтение нашему российскому рублю?

У ипотеки в долларах имеются следующие преимущества:

1. Если у вас доходы остаются всегда на одинаковом уровне, вы получаете возможность получения большей суммы займа;
2. Валютная ипотека, в отличие от рублевой, имеет пониженный размер процентной ставки;
3. За весь период кредитования, сумма переплаты по долларовой ипотеке получается меньше, чем при рублевой.

На самом деле, проценты по ипотеке в долларах, ниже аналогичной в рублях. Вы можете сэкономить на ежемесячных платежах достаточно большую сумму, которая может достигать аж 5-10 тысяч рублей - все в зависимости от взятой суммы займа и срока кредитования. Как раз такие низкие проценты и привлекают большинство граждан, покупающих недвижимость в столице.

Однако не всегда долларовая ипотека способна себя оправдать.

Такой вид ипотечного кредитования напрямую связан с курсом доллара. Таким образом, непредсказуемость поведения доллара и скачки в его курсе увеличивают риск подорожания валюты этого вида, и тем самым и кредита. Специалисты советуют брать недвижимость под ипотеку в долларах тем людям, кто и свой доход получает в этой валюте или тем, у кого доход привязан к долларовому курсу. Только в таком случае изменения в курсе не будут влиять на общую стоимость кредита. Кроме того, при этом можно будет избежать лишних расходов, связанных с конвертацией валюты.

Важным является срок оформления ипотеки. При оформлении ипотечного кредитования на пять лет, можно хоть как-то предугадать некоторые валютные изменения, чего не скажешь про более длительные сроки. Так, например, при ипотеке в 15 лет, этого сделать просто невозможно. Если вы берете валютную ипотеку на длительный срок, то нужно иметь какие-либо еще источники дохода, чтобы перестраховаться при неожиданном увеличении курса валют и возрастании суммы ежемесячных платежей. И то, никто не может предугадать, что ждет его завтра.

Еще все помнят обвал рубля в декабре 2014 года, из-за которого платежи по ипотеке увеличились вдвое, приведя тем самым многих людей в безвыходное положение. Именно поэтому эксперты предлагают брать кредитные займы лишь в валюте того вида, в которой у вас имеется ваш доход. Многие же, в погоне за прибылью, даже не замечают наличие каких-либо правил, беря ипотеку в долларах.

Что же можно предпринять, если вы взяли ипотеку в долларах и хотите ее быстрее выплатить из-за возникновения непредвиденных ситуаций:

1 вариант

Можно взять в другом банке стандартный рублевый кредит и погасить валютную ипотеку досрочно.

2 вариант

Произвести рефинансирование кредита. Вы просто берете кредит в том же банке, который предоставил вам ипотеку, и погашаете валютный кредит досрочно. Данную процедуру можно осуществить, если договор ипотеки не содержит запрета на такое рефинансирование. При такой процедуре вы потеряете немалую сумму денег и времени, но если на счету стоят большие деньги, которые вы можете переплатить за ипотеку в долларах, то выгоднее будет пойти именно по такому варианту. Вам придется:

• заново застраховать свою недвижимость и жизнь;
• оплатить комиссию за процедуру рефинансирования;
• вновь произвести оценку вашего жилья.

3 вариант

Многие банки при ипотечном валютном кредитовании идут навстречу своим клиентам и предлагают отсрочку платежей, на сумму равной основному долгу. Благодаря этому вы будете платить лишь за проценты, и сумма ежемесячного платежа станет намного ниже. Такая отсрочка может длиться от полугода и до года. Это достаточно выгодный вариант, особенно при повышении курса доллара, так как можно переждать этот период, платя только по процентам.

4 вариант

Можно узнать у своего банка про реструктуризацию ипотеки, то есть о возможности увеличения срока кредитования. Тем самым вы сможете выплачивать меньшую сумму каждый месяц.

5 вариант

Просто ждать нормализации ситуации, а именно стабилизации курса валюты и рубля, а также реакции правительства, которое может принять решение о том, чтобы принудить банковские организации принимать оплату за валютные кредиты рублями.

В нынешней непростой экономической ситуации стоит воздержаться вообще от ипотеки. Так советуют некоторые эксперты. Это обусловлено не только ужесточением условий и возросшими ставками, но также и снижением доходов у населения. Если вы решились брать ипотеку, то в данный момент стоит взять ее в рублях. Нормализацию данной ситуации обещают только к 2019 году.

Именно вследствие того, что достаточно сложно спрогнозировать изменения на мировом рынке финансов, валютная ипотека является очень рискованным шагом. Если вы не располагаете какой-либо «подушкой безопасности», выражающейся в виде имеющейся недвижимости, активов, драгметаллов, собственного стабильного бизнеса и прочего, то лучше воздержитесь от валютной ипотеки и возьмите ее в российской валюте.

Надеемся наши советы помогут Вам сделать правильный выбор!

Девальвация рубля бьёт по кошелькам всех россиян, но в отдельных случаях всё же сильнее. С начала августа зарубежные валюты на отечественном рынке выросли в цене на 65-80%. Вместе с долларом и евро дорожают продовольственные товары, одежда, автомобили и, конечно, недвижимость. Особенно та, на которую был оформлен валютный кредит под некогда выгодный процент. Самое неприятное в подобной ситуации – невозможность прогнозировать дальнейшую судьбу рубля и свою платежеспособность. Что делать тем, у кого сумма выплат по ипотеке растет уже не по дням, а по часам?

Валютная ловушка – ипотека дорожает не по дням, а по часам

Доля валютной ипотеки на невелика - по статистике на неё приходится примерно 3,5 % от всего объёма задолженности в масштабах страны. Однако именно эта категория заёмщиков к концу 2014 года оказалась в самом уязвимом положении. Просрочка по долларовым кредитам по состоянию на 1 ноября 2014 года составила 14,2%. Положение осложняется тем, что последовательная девальвация рубля продолжалась практически весь год и предсказать, достигла ли национальна валюта дна, или впереди еще более глубокое падение, не берутся даже эксперты.

В условиях экономической стабильности валютная ипотека казалась достаточно выгодным банковский инструментом. Проценты по такому кредиту в среднем на четверть меньше, чем по рублевому. Однако, по оценкам экспертов, изначальные преимущества «дешевой ипотеки» уже нивелированы ростом курса доллара и евро. С финансовой точки зрения оформлять валютный кредит не просто невыгодно – учитывая динамику рынка, сумма долга по такому займу стабильно увеличивается с каждым днем, делая его погашение трудновыполнимой задачей.

Пожалуй, сохранять спокойствие пока могут лишь те ипотечники, которые получают основной доход в валюте. Всем остальным остается нервничать и надеяться, что нефть перестанет дешеветь, взаимные санкции будут отменены, а грамотные меры Центробанка смогут остановить дефолт. Если сохранять оптимизм и сидеть сложа руки становится вам не по карману, придется приложить усилия для того, чтобы выбраться из валютного капкана и избавиться от золотого кредита.

Прежде всего несчастным обладателям долларовой ипотеки не стоит терять голову. Самый плохой и бессмысленный путь – отказываться от выплат, рискуя навсегда похоронить свою кредитную историю или спешно избавляться от жилья, в которое уже было вложено много сил и средств. Пикетирование городской администрации, Кремля, Белого дома или здания Центробанка также сложно отнести к конструктивным вариантам решения проблемы.

• Увеличить срок кредитования

В краткосрочной перспективе основная проблема валютной ипотеки – это даже не увеличение общей кредита, а резкий взлет суммы ежемесячного платежа. Если смотреть в будущее с оптимизмом, в течение года курс рубля может стабилизироваться, а долларовые кредиты вновь стать выгодными. Но в переходное время сумма выплат рискует стать неподъёмной для кошелька заемщика. Чтобы облегчить себе жизнь и не выходить за рамки запланированного бюджета, можно попросить банк увеличить срок кредитования. При этом процентная переплата, конечно, увеличится, зато ежемесячный платеж вновь окажется по карману.

• Рефинансировать валютную ипотеку в рубли

Если динамика падения рубля вызывает у вас самые мрачные предчувствия и долларовая ипотека с каждым днем кажется всё более тяжким ярмом, можно попробовать перевести кредит в российскую валюту. Для этого придется запросить у банка рефинансирование займа. Ставка и объем кредита неизбежно вырастут, но зато вы будете уверены в стабильности ипотеки. Для заёмщиков, которые живут на рублевые доходы, этот вариант считается оптимальным. К сожалению, он не подходит – для рефинансирования потребуется свидетельство о праве собственности на жильё. Также в процессе рефинансирования придется повторно потратить время и деньги, необходимые для оформления кредита.

• Перекредитоваться в другом банке в рублях

Если в вашем банке по какой-то причине невозможно рефинансировать ипотеку, остается вариант получить новый кредит в другой финансовой организации для погашения старого. Это возможно в том случае, если в ипотечном договоре нет прямого запрета на перекредитацию в сторонних банках. При этом потенциальный заёмщик должен понимать – ему придется заново собирать справки о доходах и подтверждать платежеспособность. В большинстве случаев перекредитоваться получится, если задолженность не превышает 70% от стоимости объекта залога, а за заёмщиком не замечено просрочек по платежам на протяжении минимум года. С учетом всех новых обстоятельств рублевый кредит будет дороже валютного, но зато стабильнее.

Эксперты рекомендуют владельцам валютной ипотеки, которые подумывают о рефинансировании или перекредитовании займа, поторопиться с решением. Девальвация рубля и высокая инфляция неизбежно скажется на всём ипотечном рынке России. После того, как Центробанк резко увеличил ключевые ставки, банки будут вынуждены занимать у государства под более высокий процент и, конечно, постараются переложить траты на клиентов. Многие прогнозируют, что в 2015 году ипотека может подняться до барьерной планки в 18 – 20% годовых и стать «заградительной» - то есть слишком дорогой и недоступной. В этом случае останется лишь один выход из положения – попытаться перепродать жильё с валютной ипотекой на рынке недвижимости, однако это будет слишком дорогим компромиссом. Даже в более благополучные времена заключить такую сделку достаточно сложно и не слишком выгодно.

За последние несколько лет многие банки отказались от валютного кредитования по долгосрочным программам из-за повышенных рисков, но часть заемщиков, получивших ипотеку еще лет 5-7 назад при курсе в 23-30 рублей, все еще не выплатили долг. Вы когда-то решили взять ипотеку в долларах ? Теперь остаток долга возрос в 2-2,5 раза? В этой ситуации «счастливчиков» волнует только вопрос – что делать? Давайте разберемся.

В первую очередь надо обратиться в свой банк и ознакомиться со всеми доступными вариантами действий, которые предлагает ваш кредитор. Как правило, набор решений одинаков во всех финансовых организациях: использование льготного курса конвертации валют, рефинансирование ипотеки в рублях, реструктуризация задолженности и «кредитные каникулы» с отсрочкой по погашению основной части долга.

Для тех российских заемщиков, у которых ипотека в долларах , может подойти такой вариант, когда банк проводит реструктуризацию долга и меняет размер ежемесячного платежа,чтобы он стал посильным для бюджета клиента. При этом могут использоваться следующие действия:

• Увеличение срока выплат, что позволит «размазать» долг на более длительный период и снизить величину регулярных платежей;
• Предоставление отсрочки по возврату основной части кредита, когда платить «тело» ипотеки в течение какого-то времени не придется, а нужно будет ежемесячно погашать лишь начисляемые проценты.

При выборе такой ситуации общая переплата растет, поскольку увеличивается сумма процентов за счет увеличения продолжительности кредита и перерыва по выплате основной части ипотеки. Причем курс доллара и ипотека здесь не особо взаимосвязаны – такое предложение банк может сделать и заемщикам в рублях, чтобы те временно минимизировали нагрузку на свой бюджет.

Другая альтернатива, которая позволит заемщикам компенсировать валютные риски – это использование банком льготного курса конвертации. Каждая кредитная организация принимает свой курс, например, Хоум Кредит Банк предлагает своим клиентам фиксированный курс в размере 45 рублей за доллар до конца июля 2015 года. В других банках свои котировки и свои льготы. Применяется такой специальный курс конвертации в следующих ситуациях:

• При внесении очередного платежа по графику;
• При частичном или полном досрочном погашении.

Просто вместо резко подскочившего курса доллара банк будет пересчитывать все ваши взносы в погашение долга по собственному зафиксированному курсу.

Можно вовсе уйти от иностранной валюты и произвести рефинансирование имеющейся ипотеки в рублевую. Такие предложения делают банки и «свои», и «чужие». Но при таком переходе расчет суммы рефинансируемого кредита в рублевом эквиваленте, скорей всего, будут производить по общебанковскому курсу. Таким образом, будет увеличен общий размер долга по сравнению с тем, каким он был в начале 2014 года, но зато от будущих скачков на валютном рынке вы будете застрахованы.

Есть и еще одно решение, когда ипотека в долларах, что делать – продать кредитную недвижимость сейчас, когда цены на жилье еще не упали и имеющие такую возможность, стремятся вложить свои средства во что-то ощутимое, а не держать в банке. Кстати, покупателем может стать тот, кто недавно оформил рублевую ипотеку еще по докризисным ставкам.

Единственное, что обязательно – это согласовать свое решение о продаже квадратных метров с банком-кредитором. Он должен не просто разрешить продажу, но и произвести все формальные процедуры и сопровождать сделку.

Такой шаг даст возможность избавиться от непосильного долга и, возможно, получить часть средств на руки. Отнестись к сложившейся ситуации надо спокойно: да, вы в течение нескольких лет жили в квартире и выплачивали «аренду» банку, но теперь надо освободить жилплощадь и удачном стечении обстоятельств вы не будете доплачивать, а просто съедете из ипотечного жилья, которое не стало вашим на другую съемную квартиру. Но при этом вам не придется страдать от огромных платежей по кредиту и урезать себя во всем, а достаточно будет оплачивать в рублях ежемесячно арендную плату хозяину жилья.

Любой валютный кредит – это риск. Стремительная девальвация рубля на 40-60% повысила стоимость кредитных ресурсов в иностранной валюте. Для всех, у кого была ипотека в долларах, 2014 стал переломным годом, в котором они проиграли. Предприниматели, открывая свой бизнес, тоже рискуют, но они не требуют поддержки государства, когда несут убытки, а распродают активы и отдают долги. Вот и вам надо искать варианты и рассматривать разные предложения.

Выгода от того или иного решения зависит от конкретной ситуации: если остаток долга небольшой, то можно растянуть срок его погашения и облегчить его выплату. Если вы только недавно ввязались в ипотеку, лучше продать квартиру и забыть эту эпопею, как страшный сон. Или можно рефинансировать кредит в рублях и продолжать выплачивать его банку. Сейчас, чтобы выйти из этого кризиса с минимальными потерями, надо искать компромиссные решения с банком, а не митинговать или голодать.

Золотое правило получения кредита говорит о том, что разумнее всего брать ипотеку в том виде валюты, в котором вы получаете основной доход. Так правильно, но не всегда выгодно.

Большинство отечественных банков выдают ипотечные займы в рублях, американских долларах и евро. Рассчитаем получение в каждой из них. За основу возьмём жильё, стоимость которого составляет 3 млн рублей, первоначальный взнос - 500 тыс. рублей, а срок выплат - 10 лет. В первой десятке выгодных рублевых предложений минимальная сумма переплаты за указанный срок составит 1,16-1,42 млн рублей (этот показатель может меняться как в большую, так и в меньшую сторону в зависимости от ситуации на финансовом рынке).

Если взять аналогичную сумму в долларах, то сразу можно почувствовать выгоду: в пересчёте на рубли переплата в первой десятке предложений банков колеблется в пределах от 756 тыс. рублей до 1,1 млн рублей. Выгоду можно почувствовать и от евро-ипотеки, где переплата составляет от 756 тыс. рублей до 1,5 млн.

Таким образом, если соотношение валют продержится на сегодняшнем уровне в течение будущих 10 лет, то выгоднее всего брать кредит в американских долларах, на втором месте идут займы рублях, а на третьем - в евро.

Нельзя забывать, что ежедневно подвержен изменениям. Это означает несколько вариантов событий. Во-первых, вам повезёт, если вы возьмёте кредит в той валюте, которая со временем станет обесцениваться - так будут сэкономлены деньги и появится возможность быстрее вернуть деньги.

Второй вариант подразумевает периодические подъёмы и падения курса в пределах средних показателей - так кредит будет погашаться согласно запланированному сценарию.

Третий сценарий самый негативный: если курс валюты серьёзно вырастет, а доходы поднимутся на меньший уровень - тогда станут возникать проблемы с выплатой кредита, что может привести к попаданию в долговую яму или к изъятию приобретённой недвижимости в счёт долга.

Стоит напомнить, что от валютных колебаний никто не застрахован. Эти риски почти не зависит от вас. Например, те, кто получал кредиты в долларах во время минувшего экономического кризиса в 2008 году, когда доллар стоил 37 рублей, сейчас чувствуют заметную выгоду, поскольку в настоящий момент курс «плавает» вокруг 33 рублей за единицу. И, напротив, во время дефолта 1998 года обладатели долларовых кредитов были поставлены на грань разорения по причине скачка американской валюты с 6 рублей до 29 рублей.

Изучив поведение валют за последние 10-15 лет, можно прийти к выводу, что ипотечный кредит в иностранной валюте является выгодным, если он берётся на краткосрочный период (в пределах нескольких лет). Если период выплат составит 5-20 лет, то предпочтительнее брать заем в рублях. При этом стоит учитывать, что ни одна из валют не может гарантировать своего дефолта или резкого роста стоимости.

Совет Сравни.ру: В периоды кризисов лучше воздержаться от ипотеки в иностранной валюте.

Некогда можно было лишь предположить, что ипотека, взятая в иностранной валюте, например, в долларах обойдется значительно дешевле рублевой, ведь процентные ставки в этом случае предлагались более заманчивые. Но только за первые месяцы 2015 года можно наблюдать существенные изменения курса и для многих такая ипотека становится просто неподъемной. Что делать заемщикам, если их ипотека «валютная», кроме отслеживания последних новостей?

Возможные варианты решения

Самое главное для заемщика – это не прекращать вносить ежемесячные платежи, так как банк может легко обратить взыскание на залоговое имущество для погашения долга и на помощь государства можно не рассчитывать. Предполагается, если имеются систематические нарушения внесения ежемесячных платежей, например, больше 3-х раз в течение 1 года.

Поэтому неуплата приведет к тому, что недвижимость, которая находится в ипотеке, просто будет реализована в судебном порядке. Если залом выступает другое имущество или недвижимость заемщика, то именно оно будет продано на аукционе или конкурсе для оплаты задолженности. Если нет желания увидеть такой сценарий развития событий, то следует обратиться к сотрудникам банка при возникновении первых трудностей с оплатой ипотеке в долларах. Что делать дальше подскажет консультант. Обычно есть всего два пути:

• Помощь государства.
• Рефинансирование.

В первом случае заемщику потребуется отвечать некоторым условиям, например, относиться к социально незащищенной категории граждан (многодетные семьи, неполные и так далее), только тогда можно рассчитывать на помощь государства. Для остальных подходит только один вариант – рефинансирование.

Что собой представляет рефинансирование?

Рефинансирование – это банковская услуга, которая представляет собой изменение условий кредитования. Если ипотека в долларах, то клиенту может быть предложено:

• изменить валюту на рубли;
• увеличить срок кредитования (тем самым уменьшив сумму ссуды);
• изменить сумму кредита и так далее.

Схем может быть предложено несколько, но следует понимать, что банк вправе как согласиться на рефинансирование ипотека в валюте, так и отказать. Идеальным вариантом можно считать перевод ипотеки, в пересчете на рубли. Но заемщику следует быть готовым к следующим негативным моментам:

• Процентная ставка будет выше, чем выплачивалась в ипотеке в валюте.
• Дополнительно от заемщика потребуется провести новую оценку недвижимости, причем за счет собственных средств.
• Возобновляется процедура получения подтверждения предоставления ипотеки (андеррайтинг).
• Обязательное заключение нового страхового договора на недвижимость на 2015 год.
• Внесение платы за оформление залога в регистрационной службе.
• Внесение комиссии за выдачу кредита, а также другие дополнительные платежи.

Конечно, нет гарантии, что это все обязательно потребуется, но как показывает практика, с этим сталкиваются все заемщики, которые желают переоформить ипотеку в валюте на рубли.

Стоит ли продавать квартиру?

Некоторые специалисты предлагают и третий вариант – продажа квартиры. Такой способ имеет свои достоинства и недостатки. В первую очередь, следует учитывать, что стоимость жилья за период кризиса не особенно увеличится, тогда как сумма кредита существенно возрастает, поэтому вырученной суммы может не хватить на полное покрытие долга. Решившись на такой шаг, следует подумать несколько раз и взвесить все за и против.

Судебное взыскание

Банк имеет полное право, обратится с иском, если заемщик длительное время не вносит средств по ипотеке. Тогда недвижимость просто взыскивается (99% случаев). Решение, которое принимает суд, обязательно уточняет, какая сумма подлежит обязательной выплате банку, каков будет порядок реализации жилья, стартовая стоимость залога (определяется по согласованию с банком) и так далее.

Если после реализации недвижимости, вырученных средств оказалось недостаточно, то заемщику предстоит также погашать оставшийся остаток. Поэтому не стоит надеяться, что таким образом можно навсегда избавиться от ипотеки в долларах, как правило, люди становятся должниками банков на долгие годы, даже лишаясь жилья, ведь она продается на 25% ниже рыночной стоимости. Но следует также учитывать, что за 2015 год стоимость жилья существенно возросла.

Отсрочка реализации недвижимости

Если у заемщика были уважительные причины, то суд может отложить реализацию сроком на один год. Но только тогда, когда залогодержатель является физическим лицом. Такая отсрочка не является освобождением от обязанности возместить убытки по кредиту, которые возникают за время неустойки.

Суд может отменить решение об обращении взыскания, если заемщик за период отсрочки полностью погасит кредит в долларах или удовлетворит требования банка.

Когда банк не может взыскивать недвижимость?

Банковское учреждение не всегда может взыскивать залоговое имущество. Например, если общая сумма просрочки будет составлять менее 5 % от просроченного платежа исходя из оценочной стоимости предмета ипотеки и если период просрочки не больше 3-х месяцев. Не взыскиваться залоговое имущество будет только при одновременном выполнении обоих условий.