Одноуровневая модель ипотечного кредитования. Модель ипотечного кредитования в сша

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Федеральное агентство по образованию

Филиал Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета в г. Череповце

Кафедра «Финансы и кредит»

Контрольная работа

по дисциплине «Жилищное право и жилищная политика»

«Основные модели и этапы ипотечного кредитования»

Студентки 5 курса

Валигура Т.В.

Череповец, 2009

Введение

Ипотека является одним из подвигов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодержателю). В России порядок осуществления ипотеки регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости) « и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнения с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является боле привлекательным именно с той точки зрения, что с его использование проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Цель этой работы, рассмотреть какие модели жилищного кредитования бывают. И что представляют собой этапы жилищного кредитования?

1. Основные модели ипотечного жилищного кредитования

Выделяется две модели (схемы) ипотечного кредитования.

1. Двухуровневая ("американская модель"), опирающаяся на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь немного выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дет возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как почти безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает перетек в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

2. Одноуровневая ("немецкая модель"). Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно - ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

2. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором исчерпывающей информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о вкладах и о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения кредита;

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

Первый этап

На этапе предварительной квалификации клиентов проводится собеседование с потенциальным заёмщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заёмщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют намерения приобрести в собственность жильё.

2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:

l требования банка к платеже- и кредитоспособности заёмщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;

l список документов;

l порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов; порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заёмщика и т.п.

3. Проводиться предварительный расчёт максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счёт погашения кредита и процентов по нему, примерной суммы собственных денежных средств, которыми должен располагать заёмщик.

Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита.

Второй этап

Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения полученной от клиента информации банк направляет:

· Запрос по месту работы заёмщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;

· Запрос в другие кредитные учреждения, указанные заёмщиком, для подтверждения информации о вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращённым и текущим) кредитам.

Третий этап

Основным считается этап проведения оценки вероятности погашения кредита потенциальным заёмщиком (андеррайтинг заёмщика). На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтверждённой информации, который включает в себя:

· Оценку платёжеспособности потенциального заёмщика (его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);

· Оценку достаточности собственных денежных средств (и источника формирования), которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

Критерии отбора заёмщиков в различных банках могут отличаться, но, как правило, при предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

1. Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика

Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные соотношения.

а) отношения ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу не может превышать 40%:

П = Ежемесячный платёж в счёт погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (аннуитетный платёж) заёмщика, $

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

В основном значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%. В некоторых банках предельное значение коэффициента К/З Подробнее коэффициент ипотечной задолженности будет рассмотрен ниже. и дохода заёмщика в следующих размерах:

l если коэффициент К/З меньше или равен 50% (0,5) значение коэффициента П/Д составляет 50% (0,5);

l если величина коэффициента К/З больше 50% (0,5) применяется следующая таблица (табл. 1):

Таблица 1. Предельное значение коэффициента П/Д в зависимости от коэффициента К/З

Ежемесячный доход заёмщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ) ПМ - величина прожиточного минимума в расчёте на душу населения в Санкт-Петербурге, устанавливаемого распоряжением Правительства Санкт-Петербурга (Комитет по труду и социальной защите населения). в расчёте на 1-го члена семьи	Значение коэффициента П/Д
5,0 и более

б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу не может превышать 60%:

Коэффициент О1/Д =. (2)

О1 = Сумма обязательных ежемесячных платежей, в которую ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту, $

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход),$

Для более точного анализа платёжеспособности заёмщика могут быть дополнительно рассчитаны справочные коэффициенты:

Коэффициент Ж/Д= (3)

Ж = ежемесячные расходы заёмщика по приобретённому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам на имущество и др.),$

Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

Коэффициент О2/Д= (4)

О2 = Общая сумма обязательных ежемесячных платежей заёмщика, $

Д = Сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $

Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчёте платёжеспособности заёмщика, представлен в табл. 2

При расчёте платёжеспособности заёмщика учитывается только часть дохода от арендной платы, что видно из табл. 3.

Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его в совокупный доход заёмщика необходимо соблюдать следующие формальности:

1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья в аренду объекта недвижимости, должен пройти независимую оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценочное значение арендного дохода окажется менее документально подтверждённого, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением.

2) заёмщику надлежит осуществить страхование:

l от риска, повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%;

l своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости.

3) предоставить справку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости.

Таблица 2

Доходы и расходы, учитываемые при расчёте платёжеспособности заёмщика Годовые платежи делятся на 12 и учитываются как ежемесячные. Могут накапливаться на депозитном счёте.

	Название показателя	Что в себя включает
	Ежемесячный платёж по жилищному ипотечному кредиту	Платёж в счёт погашения основного долга и уплаты процентов
	Общий ежемесячный платёж по жилищному ипотечному кредиту	платёж по налогу на приобретаемое имущество; ежемесячный платёж по страхованию жизни и трудоспособности заёмщика; ежемесячный платёж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге; ежемесячный платёж по страхованию утраты права собственности владельца квартиры; платёж за услуги по техническому обслуживанию (регулярные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией жилого помещения (оплата, газо-, ремонтом, уборкой и т.п.); другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер
		Платежи по имеющимся кредитам; обязательные платежи; алименты уплачиваемые; ежемесячные существующие расходы заёмщика, связанные с имеющимся в собственности заёмщика жильём (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за техническое обслуживание, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья); ежемесячные (или пересчитанные в расчёте на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого и недвижимого имущества; аренда жилья; регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заёмщика и его семьи (питание, образование, медицинское обслуживание); расходы, связанные с отдыхом, развлечением, дорогостоящим хобби; другие постоянные и обязательные расходы заёмщика, проводимые ежемесячно либо с другой периодичностью в течение года
	Общий доход заёмщика	Заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы; доход в виде дивидендов по облигациям, акциям, от участия в иных (не акционерных) хозяйственных обществах; доход в виде процентов по вкладам и в виде постоянных стабильных страховых выплат; пенсионные выплаты и стипендии; алименты и пособия на детей; государственные субсидии; чистый доход в виде арендной платы

Таблица 3.

2. Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика

На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.

3. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.

Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заёмщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя:

l комиссионные риелторской фирме (если необходимо);

l плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры);

l сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога) (КМЖ) (Бюро технической инвентаризации, Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, московская областная регистрационная палата);

l сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует);

l сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;

Страховые сборы;

Банковский сбор за подачу заявления в кредит;

Плата за открытие ссудного счета;

Плата за выдачу кредита наличными;

Другие расходы.

Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются:

Сбережения заемщика;

Собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита;

Подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

Подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;

Подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4.Уровень обеспечения кредита

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом К3 (соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества).

Коэффициент К3= (5)

Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80 % оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может доходить и до 95 %.

Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет:

Таблица 4. Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита

Компенсирующие факторы	Факторы риска
Большой размер первоначального взноса Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы Перспективность и стабильность занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижения по службе Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги и пр.) Подтвержденная способность к накоплению денежных средств Отсутствие задолженности по ранее взятым кредитам	Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода) Соотношение величины обязательств в доходах заемщика превышают установленные банком критерии Неблагоприятная кредитная история заемщика Риски, связанные с характеристиками залогового имущества и соотношением его оценочной стоимости и суммой кредита Специфика профессионального риска заемщика Риск потери трудоспособности Возраст заемщика

Только при выполнении всех условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

При решении вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска, основные из которых представлены в таблице 5.5. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита.

Сумма кредита =

n- число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

i- Процентная ставка за соответствующий период (в месяц);

П- максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и процентов.

Четвертый этап

Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Пятый этап

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.

Заключение кредитного договора о договора залога.

Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. В Санкт- Петербурге это Городское бюро регистрации Санкт-Петербурга. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки.

Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

· Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика).

· Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога (имущественное страхование).

· Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры - предмета залога (имущественное страхование).

Шестой этап.

Этап обслуживания ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:

l Сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);

l Составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);

l Ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);

l Оформление долгосрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);

l Создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);

l работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).

Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилочного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

Седьмой этап

Закрытие кредитной сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре России. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), на расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Заключение

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

На основе настоящей Концепции могут быть приняты региональные программы жилищного кредитования.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Литература

1) Грудцына Л.Ю, Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарии жилищного законодательства. - М.: Изд-во Эксмо, 2006. - 368с.

2) Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.-464с.

3) Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие.- СПБ.: Питер, 2005 - 280с.

4) Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г. - 179с.

Подобные документы

Правовые основы ипотечного кредитования, Закон "Об ипотеке". Классификация и преимущества ипотечного кредита для заемщика и кредитора. Сравнительный анализ основных программ поддержки молодых специалистов в долгосрочном кредитовании, жилищные субсидии.

дипломная работа , добавлен 30.06.2010


Анализ проблем ипотечного кредитования в системе гражданско-правового законодательства РФ. Характеристика и форма кредитного договора об ипотеке. Порядок государственной регистрации. Ответственность сторон в договорном обеспечении ипотечного кредитования.

курсовая работа , добавлен 14.11.2009


Особенности понятия "залог недвижимости". Основные принципы развития системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь, период формирования, механизм действия. Анализ действующего законодательства Беларуси в области кредитования.

реферат , добавлен 11.12.2008


Изучение понятия и сущности ипотеки - одного из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Особенности составления договора ипотеки и закладной. Характерные черты ипотеки жилых домов и квартир, социальной и коммерческой ипотеки.

реферат , добавлен 23.02.2010


Характеристика залога как способа обеспечения исполнения обязательств. Виды залога, содержание ипотечного обязательства. Заключение договора об ипотеке и его государственная регистрация. Права и обязанности сторон. Обращение взыскания на предмет ипотеки.

курсовая работа , добавлен 15.05.2014


Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования. Понятие, характеристика и форма кредитного договора об ипотеке. Права и обязанности сторон по договору. Рассмотрение арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке.

дипломная работа , добавлен 23.11.2010


Становление и развитие правового института ипотеки и ипотечного кредитования. Залоговое право в романо-германской и англосаксонской традиции. Ипотека как форма залога по современному российскому законодательству. Природа залоговых отношений.

дипломная работа , добавлен 04.10.2006


Организационно-правовые отношения в области формирования ипотечной системы как способа обеспечения обязательств в законодательстве Российской Федерации. Особенности ипотечного кредитования, связанные с залогом отдельных видов недвижимого имущества.

дипломная работа , добавлен 04.09.2014


Возникновение и прекращение залога. Условия и форма договора о залоге, права и обязанности его сторон. Виды залогов: с оставлением заложенного имущества у залогодателя; с передачей заложенного имущества залогодержателю. Реализация прав залогодержателя.

курсовая работа , добавлен 07.10.2010


Нормативно-правовая база института ипотеки. Ипотечное кредитование на жилье. Особенности и механизм применения ипотечного кредита. Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе. Необходимость и перспективы развития ипотеки в России.

ипотечный кредитование заемный возврат

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования. Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк - специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень - банк). Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги. Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие. Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, "Фэнни Мэй". Именно она стала той "специализированной организацией", которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. "Фэнни Мэй" было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично - Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: "Джинни Мэй" и корпорацию, сохранившую свое прежнее название "Фэнни Мэй" и ставшую частной акционерной компанией. "Фэнни Мэй" занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, "Фэнни Мэй" выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. "Фэнни Мэй" выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами. Что касается "Джинни Мэй", то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, "Джинни Мэй" предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг. Еще одним правительственным и "квази-правительственным" учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является "Фрэдди Мак" созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность "Фрэдди Мак" направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья. В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций. Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами. Принцип работы немецкой системы "Стройсбережение", может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются "премии по стройсбережению". Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 1.

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала.

Талица 1 Сравнительные параметры моделей кредитования

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования		От 15 до 30 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг. С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе. Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор. Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра. С введением закона "Об ипотечных ценных бумагах", в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки. Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений. Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).

Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

Спад жилищного строительства в результате кризиса;

Низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;

Рост процентных ставок по ипотечным кредитам;

Пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.

2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Тема 7. Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций.

1. Эволюция развития ипотечного кредитования.

2. Классические модели ипотечного кредитования.

3. Система ипотечного кредитования Республики Казахстан.

4. Создание и развитие Казахстанской ипотечной компании.

5. Механизм функционирования системы ипотечного кредитования.

6. Современное состояние и перспективы развития ипотечного рынка Республики Казахстан.

Эволюция развития ипотечного кредитования

Термин «ипотека»впервые появился в Греции в начале VI в. До н.э. (его ввел архонт Солон) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение «драконовых законов».

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника столб с надписью,что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

По-гречески «hypotetheca» означает подставка, подпорка. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. На границе заложенного участка заимодатель ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Как известно, целью ипотечной системы является предотвращение опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – это легко обращаемый товар, следовательно, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Таким образом, ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия, во Франции с конца XYI века действовала негласная ипотека. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотека широко развивалась в различных странах. Ипотечная система введена: в Пруссии – уставом 1783г.; в Австрии – гражданским уложением 1811 г.; в Саксонии – уставом 1843г.

Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк выпускал закладные (разновидность ипотечных облигаций).

Классические модели ипотечного кредитования

В современном мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:

· контрактные сбережения;

· ипотечное кредитование;

· государственная поддержка.

Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма отличаться.

В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели :- расширенно-открытую (американскую); сбалансировано автономную (немецкую); и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую).

Американская модель ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской (классической) модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Допустим, человек решил купить дом. Он приходит в агентство недвижимости и подбирает себе жилье. После этого он обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, банк формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Другой пример: человек желает начать собственное дело. Своих сбережений у него на это не хватает, а краткосрочную ссуду в обыкновенном коммерческом банке ему вряд ли дадут, так как слишком велик риск не возврата. Но зато у него есть небольшой участок земли неподалеку от города или квартира. Человек обращается в ипотечный банк с обоснованием того, что его дело будет прибыльным. Банк рассматривает его просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью государства и т.д.

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично - Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Еще одним правительственным и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Фрэдди Мак» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.

Несколько схожей с американской моделью Малазийская модель «Кагамас» (название ипотечной компании). Эта модель функционирует путем создания специальной ипотечной компании в форме ЗАО - с участием Национального Банка, крупных коммерческих банков и других финансовых организаций. Эта ипотечная компания выкупает ипотечные кредиты у кредиторов (банков) и затем выпускает ценные бумаги - ипотечные облигации, обеспеченные пулами приобретенных ипотек (иными словами, залоговых прав на недвижимое имущество). Продавая ипотечные облигации, корпорация покрывает свои расходы от покупки ипотечных кредитов, а банки, в свою очередь, получают возможность использования полученных средств для предоставления новых ипотечных кредитов, что в конечном итоге стимулирует развитие рынка жилищного строительства.

В отличие от американской модели , когда агентства скупают пулы ипотек для дальнейшей их продажи на рынке в виде «ценных бумаг, обеспеченных закладными», согласно малазийской модели , агентство скупает пулы закладных определенного качества, сохраняя их в своем портфеле, и эмитирует собственные долговые обязательства , рефинансируя покупки пулов ипотечных закладных.

Основным преимуществом малазийской модели является простота и надежность , которую обеспечивает государство посредством участия в капитале ипотечной компании. Покупка ипотечных кредитов, отвечающих определенным критериям, осуществляется централизованно у субъектов ипотечного рынка, причем в зависимости от вида соглашения между банком и Кагамас банк несет определенный объем обязательств перед агентством. При заключении контракта с обязательством обратного выкупа банк обязан осуществить немедленный выкуп кредитов, переставших отвечать требованиям Кагамас. При заключении контракта без обязательства обратного выкупа весь сопутствующий риск принимается агентством, банк же осуществляет обслуживание кредита, которое производится путем внесения платежей Кагамас, состоящих из платежей заемщиков за минусом комиссионных обслуживающего банка.

Сбалансировано автономная (немецкая) модель

Основное расхождение германской модели от американской основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных . Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой, в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

Немецкая модель ипотечного кредитования объединяет одноуровневую модель ипотечного кредитования и систему контрактных стройсбережений.

В отличие от классической (американской) модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Суть этой системы заключается в следующем. Если человек желает получить кредит в банке на постройку дома, то сначала он должен открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), он получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее.

Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. условных денежных единиц, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 7.1.

Таблица 7.1.

В настоящее время в мире существует две основных модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая, основанная на строительно-сберегательных кассах. В первом случае ипотечный кредит выдается под залог уже построенного дома, во втором - система стройсберкассы финансирует строительство дома.

В американской модели ипотеки на первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности.

Кратчайшие сроки возврата отданных на длительный срок денег ставят перед банками проблему рефинансирования выданных кредитов. Решением этой проблемы в американской модели ипотеки занимается вторичный рынок ипотечного кредитования, на котором рефинансирование кредитов сводится к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, которая объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

В одноуровневой модели ипотеки основным способом рефинансирования кредитов является выпуск ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. При одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая модель ипотеки в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской модели, она сформировалась не благодаря административному решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Таким образом, различия в способах рефинансирования ипотечных кредитов и характеризуют построение двух базовых моделей ипотечного кредитования: двухуровневой или классической и одноуровневой, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Эту модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования сейчас объединяют в одну модель и называют ее немецкой моделью ипотечного кредитования. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система стройсберкасс является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищными накопительными кооперативами (ЖНК), деятельность которых регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" . Кроме этого, на рассмотрении Государственной Думы находится проект Федерального закона "О строительно-сберегательных кассах", который был отклонен, так как не устраивал застройщиков, работавших по долевым схемам.

Новости по теме

• Ипотечное кредитование вышло на траекторию роста.

  18 февраля в Москве прошло первое знаковое ипотечное мероприятие года - Второй Российский ипотечный конгресс. 100 профессионалов собрались в отеле Кортъярд Марриотт подвести итоги года и обсудить перспективы развития ипотечного кредитования.

• Ипотека с петлей на шее: россиян пугают растущие аппетиты банков

  Россиянам, возможно, запретят досрочно погашать ипотечные кредиты, которые в России одни из самых «дорогих». Дело в том, что, как предупредила Ассоциация российских банкиров, в Гражданский кодекс готовятся поправки, которые могут лишить заемщиков права на досрочное погашение ипотеки без согласия...

• Кому не светит ипотека

  Для решения жилищного вопроса в России хотят создать стройсберкассы — специализированные банки, принимающие вклады населения исключительно под улучшение жилищных условий. Соответствующий законопроект внесла в Государственную думу группа депутатов. Введение стройсберкасс, по задумке авторов, позволит...

Книги по жилищному кредитованию

Сегодня в продаже:

• Ипотека: Как правильно оформить? Как просчитать все риски?

  Издательство: Эксмо-Пресс. Год: 2011. Серия: Советы опытных людей.

  Кому выгодна ипотека? Брать или не брать кредит? Какой банк лучше? Какую процентную ставку выбрать? Как оформить и просчитать все риски? Ответы на эти и другие важные вопросы читатель найдет в книге. Подробно рассматриваются порядок оформления получения ипотечного кредита, процедура покупки квартиры в кредит, а также возможность и условия ипотечного кредитования молодых семей. Пособие актуально для всех, кто хочет воспользоваться ипотечным кредитом,...