Основные подходы оценки недвижимости. Оценка объектов недвижимости: методы и подходы

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

Сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

Замещения;

Сбалансированности;

Спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка;

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

Сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

Установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2. Затратный подход

Затратный подход - = это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы;

Величина накладных расходов;

Затраты на оборудование;

Нормы прибыли строителей в данном регионе;

Рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С з);

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С нс);

Расчет накопленного износа (И н):

Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

Су=С нс -С и

Определение итоговой стоимости недвижимости

С зп = С з +С у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

Анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

Оценка общественно-государственных и специальных объектов;

Оценка объектов на малоактивных рынках;

Оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

недвижимость стоимость оценка

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

Прямая капитализация;

Капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

Условно-постоянные;

Условно-переменные (эксплуатационные);

Резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Когда требуется совершить сделку с недвижимостью, необходима оценка ее стоимости. Совершить эту процедуру без специальных знаний - «на глаз» практически невозможно, т. к. для этого нужно правильно применять инструменты оценки - подходы и методы, регламентируемые Федеральными стандартами . Цифра, которую представляет эксперт в отчете, должна быть точной. Для этой цели специалисты находят и анализируют большие объемы информации, при этом все их действия соответствуют установленным рабочим алгоритмам.

Выбор подхода

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.

Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.

Сравнительный подход

Если перед специалистом стоит задача - сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

• Тип и класс здания;
• Географическое месторасположение;
• Площадь;
• Этаж;
• Состояние, качество отделки;
• Строительные характеристики;
• Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
• Благоустроенность территории;
• Развитость инфраструктуры;
• Престижность района и многое другое.

Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется .

В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.

Методы

1. Метод сравнительного анализа - один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости.
2. Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами.

Доходный подход

Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком - не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам. Доходный подход учитывает потенциал развития объекта - инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них - курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ - все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.

Процедура расчета недвижимости доходным подходом - технически сложный процесс, т. к. вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие расчетов - исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же основе.

Методы доходного подхода

1. Капитализация доходов

Способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала.

2. В случае если доход, получаемый в результате коммерческого использования объекта нестабилен, применяется способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент. Базой для расчета стоимости текущих доходов является остаточная стоимость и прогнозирование денежных потоков в будущем.

Затратный подход

Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения "двойников" оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

Чтобы определить степень износа недвижимого объекта, эксперт проводит исследование его физического состояния, а также проверяет, насколько сооружение соответствуют полезности, получаемой от его эксплуатации. Учитывается не только старение материальных элементов, но и экономическая не актуальность, несоответствие функциональному исполнению.

Можно предпринять необходимые меры по устранению износа, убрав его последствия, но в некоторых случаях он неустраним. Если стоимость недвижимости на свободном рынке не увеличивается при ликвидации износа, он считается неликвидным и устранимым. В случае если сумма стоимости выросла, т. к. к улучшению прибавилась ликвидация амортизации, условия для устранения износа благоприятны.

В зависимости от задач оценочной процедуры и вида недвижимости, выбирается и подходящая для этого технология.

Методы затратного подхода

Выполняя оценку затратным подходом, специалисты компании «ИНЕКС» используют метод остатка и выделения. В случае применения других способов, в отчетном документе необходимо раскрыть целесообразность их использования.

При работе с затратным подходом в оценке бизнеса используется 2 методики: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса.

1. С помощью метода выделения эксперт рассчитывает стоимость объекта на рынке, вычтя из данной величины сумму, потраченную на преобразования. Такая практика распространена в оценке земли и предполагает сбор сведений о ценах на аналоги, где имеется типовая застройка.
2. Сопоставление продаж активно используется в сравнительном подходе. Метод основывается на подборе и анализе сделок с аналогами оцениваемого объекта, а также внесением в стоимость корректировок.
3. Капитализация прибыли, полученной в результате сдачи земли в аренду, основывается на методе капитализации земельной ренты.
4. Техника остатка схожа с предыдущим методом. Но в данном случае величина прибыли рассчитывается посредством удержания из общего дохода от наиболее прибыльного использования объекта.
5. Если в ходе эксплуатации один земельный участок делится на несколько индивидуальных объектов, эксперт приравнивает стоимость земли к величине дисконтируемого денежного потока, который представляет собой разницу между прибылью от продажи земли и денежными тратами на ее развитие.
6. Применяя технику переноса, специалист ищет недавно реализованную на рынке недвижимость, которая имеет земельный участок схожий с объектом оценки. Цифра, полученная при продаже, делится на стоимость земли и построек, имеющихся на ее территории.
7. При оценке зданий и сооружений затратным подходом применяется несколько отдельных методик, а именно:

1. Поэлементная оценка трат. Эксперт определяет стоимость всех элементов здания, таких как фундамент, перекрытия, фасад и т. д. При этом учитывается износ каждого из них.

2. Метод сравнительной единицы. Производится расчет удельных затрат, на основе чего и выявляется стоимость постройки. В свою очередь, размер удельных трат соотносится с единицами сравнения, измеряющими потребительские свойства объекта.

3. Метод сметы. Эксперт соотносит затраты на строительство, взятые из старых смет, с текущими ценами.

Наши услуги

Любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт. Компания «ИНЕКС» предлагает вам оценку недвижимости по хорошим ценам в Москве и области. Вы получите не только грамотно составленный отчет об оценке, но и полноценное юридическое сопровождение в делах любой сложности.

Прежде чем перейти к изложению содержания различных подходов к оценке недвижимости и применяемых методов оценки, уточним, что вкладывается в содержание этих понятий.

Под подходом к оценке стоимости недвижимости понимается определенный методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, отражающий определенную экономико-теоретическую концепцию стоимости и цены .

В соответствии с этим можно говорить о трех основных подходах к определению стоимости недвижимости: затратном (базирующемся на концепции издержек), доходном (основанном на теории полезности и ожиданий) и сравнительном (теоретической базой является теория спроса и предложения).

В отличие от подхода, метод оценки стоимости недвижимости – понятие прикладное.

Метод оценки стоимости недвижимости – это конкретный способ, алгоритм расчета величины стоимости объекта недвижимости.

На основе одного подхода к оценке может быть разработан целый ряд методов, отличающихся друг от друга последовательностью расчетов, используемыми данными, точностью расчетов. Например, доходный подход может быть реализован с помощью метода валового рентного мультипликатора, метода прямой капитализации дохода, метода дисконтирования денежных потоков. При затратном подходе для определения текущей стоимости зданий может быть использован метод сметных расчетов, метод сравнительной единицы и пр. При этом применение каждого из методов даст индивидуальный, отличный от других методов, результат.

Следует обратить внимание на то, что ни один из подходов не может дать полностью адекватного рыночной ситуации суждения о величине стоимости объекта недвижимости. На практике это проявляется в том, что оценщик должен в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три подхода, либо (минимум) – два, обосновав причину своего выбора. При этом окончательное суждение о стоимости объекта должно производиться не на основе среднеарифметического, а с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название "процедура согласования").

Перед рассмотрением подходов и методов оценки стоимости недвижимости необходимо сделать еще одно замечание.

Выше уже указывалось на то, что оценка стоимости недвижимости может быть разделена на массовую оценку стоимости недвижимости и индивидуальную оценку стоимости недвижимости.

Индивидуальная оценка и исторически, и методологически предшествует массовой оценке, но технологически они заметно отличаются.

Индивидуальная оценка предполагает учет всех существенных с точки зрения формирования стоимости объекта факторов, индивидуальных особенностей объектов, его правового положения, актуального состояния рынка на дату оценки и пр.

Массовая оценка базируется на учете основных факторов, влияющих на стоимость объектов и широком использовании методов статистической обработки информации о состоянии рынка в разрезе этих факторов.

Индивидуальная оценка дает более точный результат, но требует и бо́льших затрат. Поэтому она используется при принятии индивидуальных решений на рынке. Массовая оценка применяется, как правило, государством в интересах налогообложения, иногда, как показано в гл. 6, учебника, для установления арендной платы при массовой сдаче в аренду объектов недвижимости и пр. Она, безусловно, не может учесть всех характеристик объектов (например, социального окружения).

Рассмотрим подходы и методы оценки применительно к индивидуальной оценке стоимости недвижимости.

Затратный подход. Концептуально затратный подход базируется на теории издержек как основе величины стоимости товара, а в основе его применения лежит принцип замещения.

Важно запомнить

Основная идея затратного подхода к оценке недвижимости состоит в том, что объект нс может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.

Практически подход основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли.

Сфера применения затратного подхода : новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на "пассивных" рынках.

Рассмотрим алгоритм применения затратного метода .

Этап I. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления ) здания, сооружения. Оценка текущей стоимости замещения здания может проводиться с использованием различных методов.

Сметный метод состоит в составлении сметы затрат на строительство. Затраты при этом включают в себя:

• прямые затраты (ПЗ) (строительные материалы и изделия, амортизация оборудования, заработная плата рабочих и специалистов, прочие затраты и прибыль подрядчика);
• косвенные затраты (КЗ) (расходы на страхование, проектирование, разработку технико-экономического обоснования, получение разрешений на строительство, расходы на продвижение товара на рынок и пр.);
• нормальную для данного состояния рынка прибыль девелопера (ПД).

Таким образом, формула определения текущей стоимости здания (ТС)

выглядит следующим образом:

ТС = ПЗ + КЗ + ПД.

Сметный метод дает наиболее точные результаты (с погрешностью примерно в 5– 10%), но связан с большими затратами времени, труда и в конечном счете – финансов, поэтому на практике встречается достаточно редко.

В качестве разновидности сметного метода могут использоваться метод единичных расценок (основа – расценки на отдельные виды работ и материалов), ресурсный метод (основа – рыночные цены на работы или их комплексы), индексный метод.

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс. Одним из распространенных вариантов использования индексного метода является применение так называемых строительных коэффициентов, при котором строительная себестоимость (затраты подрядчика, включая его прибыль) рассчитывается путем пересчета базовых цен строительства в текущие .

Поэлементный метод (метод разбивки объекта на отдельные компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Стоимость строительства определяется при этом как сумма стоимостей создания отдельных элементов здания: фундамента, ограждающих конструкций, перекрытий, крыши, инженерного оборудования.

Данные для расчетов могут быть взяты на основе использования сведений об аналогичных недавно построенных зданиях, проектной документации, технических обмеров.

Поэлементный метод дает менее точные результаты, чем сметный (отклонения в пределах 10–15%), но требует существенно меньше времени и иных затрат.

Метод сравнительной единицы предусматривает, что за основу берутся затраты на создание аналогичных объектов в расчете на определенную единицу измерения объекта (сравнительную единицу). В качестве таких единиц могут выступать затраты на создание одного посадочного места в ресторане, одного места в гараже или, что гораздо чаще, на 1 м2 жилой или общей площади здания, на 1 м3 строительного объема. Метод является наиболее оперативным, погрешность при его использовании составляет 15-20%.

Если известны общая площадь (объем) здания-аналога и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 м2, 1 м3.

В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого здания:

ТС = С S(V),

где С – величина затрат на единицу сравнения; S(V) – площадь (объем) оцениваемого здания.

Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод, и метод сравнительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов – одного типа, примерно одной величины (иначе возможны существенные искажения).

Помимо этого следует помнить, что все затраты, как известно, подразделяются на постоянные и переменные. К постоянным издержкам относятся затраты на управление проектом, на подведение инженерных коммуникаций и пр. Поэтому при использовании данных по аналогичным объектам необходимо вносить корректировки на масштаб объекта.

Этап II. Определение накопленного износа здания. Под накопленным износом понимается величина потери объектом рыночной стоимости с течением времени вследствие воздействия на объект (улучшения) внутренних и внешних факторов.

Понятие "износ" в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта.

В оценке износ – фактор, обусловливающий восстановительную текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости. Износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода.

В оценке различаются три метода определения величины накопленного износа: метод разделения, метод срока жизни и рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа (устаревания) на три составляющие: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ. – утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов. Физический износ может определяться как в целом по объекту, так и по его отдельным элементам.

Функциональный износ – утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей, современных рыночных стандартов. Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств. Заметим, что к функциональному износу могут быть отнесены также и излишние с точки зрения состояния рынка и его сегмента улучшения.

Внешний (иногда его называют экономическим) износ – утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения.

Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Устранимый износ учитывается в размере затрат, необходимых для его устранения.

Неустранимый износ – тот, при котором затраты на устранение износа либо невозможны, либо выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размере износа.

Таким образом, критерием устранимости является не только физическая возможность избавления от износа, но главное – экономическая целесообразность такого устранения.

Важно запомнить

Общая величина накопленного износа при использовании метода разделения определяется путем суммирования отдельных видов износа:

Накопленный износ + Физический износ (устранимый + неустранимый) + + Функциональный износ (устранимый + неустранимый) + Внешний износ.

Метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как: срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни здания – срок, в течение которого здание физически возможно использовать.

Срок экономической жизни здания – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки. Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Задача оценщика – определить эффективный возраст здания и на этой основе – степень его износа:

Износ = Эффективный возраст / Срок экономической жизни.

Рыночный метод предусматривает сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

Этап III. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания. Корректировка производится по формуле

ВС = ТС-НИ,

где ВС – восстановительная текущая стоимость; ТС – стоимость замещения; ПИ – накопленный износ.

Этап IV. Определение стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как, стоимость участка, свободного от какой-либо застройки, на основе принципа наилучшего использования с применением следующих методов.

Метод сравнения продаж базируется на информации о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Использование метода предполагает:

• подбор сопоставимых с оцениваемым участков земли с известными ценами продаж;
• внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по ценообразующим факторам;
• расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.

Метод переноса (распределения ) предусматривает использование данных о продажах объектов, расположенных на аналогичных участках, при условии, что есть или может быть рассчитано соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В основе использования метода лежит принцип сбалансированности, в соответствии с которым существует нормальное, или типичное, соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом.

Метод капитализации ренты основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.

Метод (техника ) остатка для земли базируется на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из наилучшего варианта использования земли.

Этап V. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания. Стоимость недвижимости (СН) определяют по формуле

СН = ВС + СЗ,

где ВС – восстановительная текущая стоимость здания; СЗ – стоимость земельного участка.

Важно запомнить

Стоимость объекта недвижимости определяется при использовании затратного подхода как сумма стоимости улучшений и стоимости земельного участка.

Применение алгоритма затратного подхода может быть рассмотрено на примере (табл. 8.3).

Таблица 8.3

Расчет стоимости объекта недвижимости с применением затратного подхода

Рыночный (сравнительный) подход. Концептуально основу подхода составляет теория спроса и предложения, практически метод базируется на использовании принципа замещения.

Важно запомнить

Основная идея подхода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену бо́льшую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.

Применение рыночного подхода предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени. Рыночный подход в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.

Сфера применения рыночного подхода – массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов недвижимости для малого бизнеса.

Применение рыночного подхода включает в себя следующие основные этапы.

• 1. Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.
• 2. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.).
• 3. Сравнительный анализ проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам.
• 4. Корректировка цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями.
• 5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемого объекта рассчитывается, таким образом, по следующей общей формуле:

СН = Ца± ΣП,

где Ца – цена аналогичного объекта (группы аналогичных объектов); П – поправки к ценам объектов-аналогов.

Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.

Для внесения поправок могут применяться количественные и качественные методы.

При использовании количественных методов оценщик должен определить величину поправок. Для определения этих "цен" используется несколько методов: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

После определения величины необходимых поправок можно переходить к определению стоимости объекта путем сравнения его с объектом-аналогом.

Величина стоимости оцениваемого объекта определяется путем внесения поправок в известную цену объекта-аналога.

Корректировка может производиться в трех основных вариантах:

• в денежном выражении;
• процентах;
• общей группировке.

Наиболее точный прием – применение денежных поправок. Но это возможно только в том случае, если их можно определить. Если это невозможно, то применяется внесение процентных поправок. Этот вариант требует учета различий в порядке внесения поправок.

Возможны два варианта:

• 1) на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);
• 2) независимой основе (суммированием).

Зарубежный опыт

Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует такую последовательность внесения поправок (корректировок цен продаж сопоставимых объектов по элементам сравнения):

• 1. Состав имущественных прав.
• 2. Условия финансирования сделки (использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным).
• 3. Условия продажи (нетипичные мотивации или нетипичные условия сделки, например родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства).
• 4. Время заключения сделки с объектом-аналогом.
• 5. Местоположение и окружение.
• 6. Физические характеристики.
• 7. Экономические характеристики объекта.

Существенным является вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие – на независимой.

Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом.

Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. В их число входят поправки:

• на передаваемые права;
• условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств);
• условия продажи (скидки, рассрочки);
• время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж).

Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе:

• местоположение;
• состояние объекта;
• дополнительные элементы;
• экология.

К качественным методам определения величины поправок относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.

Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен.

В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом ("лучше – хуже"). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.

Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора.

Использование сравнительного метода может быть проиллюстрировано следующим примером. Нужно определить рыночную стоимость коттеджа с сауной и встроенным гаражом (объект № 1). При анализе были выявлены следующие продажи:

• 1. Объект № 2 продан в этом году по цене 2900 тыс. руб., имеет сауну и бассейн.
• 2. Объект № 3 продан год назад за 2600 тыс. руб., имеет встроенный гараж.
• 3. Объект № 4 продан в этом году за 3000 тыс. руб., имеет бассейн и встроенный гараж.

С использованием метода парных продаж установлено, что вклад сауны в стоимость 50 тыс. руб.; бассейна – 60 тыс.; гаража – 90 тыс. руб. Прирост стоимости составляет 10% в год. (Решение примера см. в табл. 8.4.)

Таблица 8.4

Определение стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода

Параметр		Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Цена, тыс. руб.
Цена, откорректированная на время, тыс. руб.			2600 1,1 = = 2860
Подземный гараж
Итого корректировок
Откорректированная цена, тыс. руб.

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Поскольку каждая корректировка содержит в себе потенциальную ошибку, то чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при определении итоговой стоимости объекта оценки.

Цена первого объекта была подвергнута одной корректировке, цена второго и третьего – двум корректировкам. Учитывая, что вес аналога должен

быть обратно пропорционален количеству корректировок, используется следующее правило его расчета:

где k 1, k 2, k 3 – количество корректировок цеп первого, второго и третьего аналогов соответственно.

Рассчитаем веса каждого аналога по формуле (8.1):

С учетом "вклада" каждого объекта стоимость объекта недвижимости будет равна, тыс. руб.:

3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 = 3121,75, или округленно 3120.

• Разграничение между подходами к оценке и методами оценки проводится и в Федеральных стандартах оценки – в ФСО № 1 (см.: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_ prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
• Индексы изменения цен в строительстве регулярно пересматриваются и размещаются в Интернете государственными органами, регулирующими строительную деятельность

  (в настоящее время – Минстрой России).

Введение

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

1.2 Законодательно-правовая основа, цели и этапы проведения оценки имущества

Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение

2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества

2.2 Преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества

Заключение

Список литературы

Введение

На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико.

Определение рыночной стоимости машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.

Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.

Курсовая работа состоит из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также законодательная база оценочной деятельности, цели и этапы проведения оценки имущества. Во второй главе рассматриваются основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение.

В ходе написания курсовой работы использованы следующие материалы: Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки, государственные стандарты оценки, учебные пособия по оценке имущества, материалы журнала «Вопросы оценки» и др.

Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. .

Оценка стоимости имущества - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.

Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ » № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:

1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);

2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);

3. Право собственности и иные вещные права;

4. Права требования, обязательства (долги);

5. Работа, услуги, информация;

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:

1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);

2. Оценка недвижимости;

3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);

4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.

Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки .

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки :

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества

Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.

2) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения.

3) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения.

4) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения.

Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Изменения, внесенные в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.

Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Обычно целями оценки стоимости имущества являются:

· определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;

· использование имущества в качестве предмета залога;

· продажа или иное отчуждение имущества;

· переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;

· передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· ипотечное кредитование физических и юридических лиц;

· выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

· проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

· составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.

Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:

1) Определение задач.

На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.